يُعد التحكيم العقاري أحد أبرز الوسائل البديلة لحل النزاعات في السوق العقاري السعودي، خاصة مع النمو الكبير الذي يشهده هذا القطاع وارتفاع حجم التعاملات المالية فيه.
ومع سعي المملكة إلى تحقيق مستهدفات رؤية السعودية 2030 في تحسين بيئة الأعمال وتسريع الفصل في النزاعات، أصبح التحكيم العقاري خيارًا نظاميًا فعالًا يوازي القضاء من حيث الحجية، ويتميز بالسرعة والمرونة.
يقدم المكتب خدمات تقديم المشورة القانونية للأفراد ومراجعتها بالشكل القانوني الصحيح بطرق احترافية تضمن لك جميع حقوقك، لا تتردد وقم بالتواصل معنا الان.
سيتناول هذا المقال مفهوم التحكيم العقاري في النظام السعودي، وإجراءات شكوى التحكيم العقاري، إضافة إلى رسوم التحكيم العقاري وفق الأنظمة واللوائح المعتمدة من هيئة العقار وهيئة التحكيم التجاري السعودية.
التحكيم العقاري
يقصد بـ التحكيم العقاري: إجراء قانوني يتم بموجبه حل النزاع بين أطراف العلاقة العقارية خارج المحاكم النظامية، بواسطة هيئة تحكيمية يتم اختيار أعضائها من ذوي الخبرة والاختصاص، وفق أحكام نظام التحكيم السعودي الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/34) لعام 1433هـ.
وقد نصت المادة (2) من النظام على أن:
“للأطراف الاتفاق على إحالة أي نزاع ينشأ بينهم إلى التحكيم، سواء كان النزاع قائمًا أو مستقبلاً، على أن يكون اتفاق التحكيم مكتوبًا.”
ويُعد التحكيم العقاري من أكثر أنواع التحكيم شيوعًا في المملكة، نظرًا لتنوع العقود العقارية وتشعب المنازعات المرتبطة بها، مثل:
- نزاعات بيع وشراء العقارات.
- الخلافات بين الملاك والمطورين العقاريين.
- نزاعات الإيجار التجاري طويل الأجل.
- قضايا التعويضات أو الإخلال بعقود البناء والتشييد.
يمكنك التعرف أيضا على: محامي قضايا تمويل عقاري
مزايا التحكيم العقاري
من أهم ما يميز التحكيم العقاري في السعودية ما يلي:
- السرعة في البت: حيث يتم الفصل في النزاع خلال فترة وجيزة مقارنة بالقضاء العام.
- السرية: فجلسات التحكيم غير علنية، مما يحفظ سمعة الأطراف ومصالحهم التجارية.
- المرونة في الإجراءات: يمكن للأطراف الاتفاق على لغة التحكيم ومكان انعقاده وعدد المحكمين.
- الخبرة التخصصية: يتم اختيار المحكمين من المختصين في المجال العقاري أو القانوني.
- القوة التنفيذية للأحكام: إذ نصت المادة (52) من النظام على أن “أحكام التحكيم الصادرة وفق هذا النظام تكون واجبة النفاذ بعد الأمر بتنفيذها من المحكمة المختصة.”
الإطار النظامي لـ التحكيم العقاري في السعودية
يخضع التحكيم لمجموعة من الأنظمة السعودية المتكاملة، أبرزها:
- نظام التحكيم السعودي (1433هـ) – المرسوم الملكي رقم (م/34).
- اللائحة التنفيذية لنظام التحكيم الصادرة بقرار وزير العدل رقم (9892) لعام 1434هـ.
- نظام الوساطة والتحكيم العقاري الصادر عن الهيئة العامة للعقار عام 1444هـ، الذي ينظم إجراءات التحكيم في النزاعات العقارية.
- نظام التنفيذ السعودي (1433هـ) فيما يخص تنفيذ أحكام التحكيم.
وتتولى هيئة العقار الإشراف على تنظيم عمليات التحكيم، بالتعاون مع المركز السعودي للتحكيم التجاري (SCCA) الذي يُعد المرجعية الوطنية في مجال التحكيم التجاري والعقاري.
كيفية رفع شكوى التحكيم العقاري
تمر شكوى التحكيم بعدة مراحل نظامية محددة، تبدأ باتفاق الأطراف وتنتهي بصدور الحكم التحكيمي، وهي كما يلي:
- وجود اتفاق تحكيم مكتوب ضمن العقد العقاري أو في اتفاق منفصل.
- تقديم طلب التحكيم عبر منصة التحكيم التابعة لهيئة العقار أو المركز السعودي للتحكيم التجاري.
- تعيين المحكمين من قبل الأطراف أو من الهيئة المختصة في حال عدم الاتفاق.
- تبادل المذكرات والمستندات بين الطرفين إلكترونيًا.
- عقد جلسات التحكيم (افتراضية أو حضورية).
- إصدار الحكم التحكيمي خلال المدة المتفق عليها أو المحددة من النظام.
وتخضع شكوى التحكيم العقاري لأحكام المواد (25) إلى (43) من نظام التحكيم، التي تنظم تشكيل هيئة التحكيم، وإجراءات الجلسات، وإصدار القرار النهائي.
متى تُقبل شكوى التحكيم العقاري؟
حتى تُقبل شكوى التحكيم، يجب أن تتوافر فيها الشروط النظامية التالية:
- أن يكون النزاع متعلقًا بعقد عقاري أو مصلحة عقارية مشروعة.
- وجود اتفاق تحكيم مكتوب وموقع من الطرفين.
- أهلية الأطراف للتقاضي.
- عدم وجود حكم قضائي سابق في النزاع ذاته.
وفي حال عدم تحقق هذه الشروط، يجوز للمركز التحكيمي رفض القبول وإحالة النزاع إلى المحكمة العامة المختصة.
الاعتراض على حكم التحكيم العقاري
لا يجوز الطعن في حكم التحكيم العقاري إلا بطلب بطلان أمام المحكمة المختصة، وفق المادة (50) من نظام التحكيم، التي حصرت أسباب البطلان في حالات محددة، منها:
- عدم وجود اتفاق تحكيم صحيح.
- تجاوز هيئة التحكيم نطاق الاتفاق.
- مخالفة الحكم للنظام العام أو الشريعة الإسلامية.
- عدم تمكين أحد الأطراف من الدفاع عن نفسه.
ويتم تقديم طلب البطلان خلال (60) يومًا من تاريخ تبليغ الحكم.
رسوم التحكيم العقاري
تختلف رسوم التحكيم باختلاف نوع النزاع وقيمته، وعدد المحكمين، وطبيعة الخدمات المقدمة من المركز، لكن وفق اللائحة المالية للمركز السعودي للتحكيم التجاري، تُحسب الرسوم عادة بناءً على نسبة مئوية من قيمة المطالبة، مع حد أدنى وحد أقصى.
على سبيل المثال:
- القضايا التي تقل قيمتها عن مليون ريال: تبدأ الرسوم من 20,000 ريال سعودي.
- القضايا التي تتجاوز 10 ملايين ريال: قد تصل الرسوم إلى 100,000 ريال سعودي أو أكثر.
الجهات المخوّلة بتحصيل الرسوم
تُسدد رسوم التحكيم العقاري إلكترونيًا عبر المنصات الرسمية التابعة لكل من:
- الهيئة العامة للعقار، في حال كانت المنازعة بين وسطاء أو مطورين عقاريين.
- المركز السعودي للتحكيم التجاري (SCCA)، في المنازعات التجارية أو الاستثمارية العقارية.
ويجوز للطرفين الاتفاق على توزيع الرسوم أو إلزام الطرف الخاسر بتحملها، وهو ما أكدته المادة (43) من نظام التحكيم.
استرداد الرسوم في حال الصلح أو التسوية
إذا تم الصلح بين الطرفين قبل صدور الحكم، يجوز استرداد جزء من رسوم التحكيم العقاري بعد خصم المصروفات الإدارية.
وقد نصت المادة (36) من اللائحة التنفيذية على أن:
“يجوز لهيئة التحكيم بناءً على طلب الطرفين، إثبات اتفاق الصلح في محضر يُعد بمثابة حكم تحكيمي نهائي واجب التنفيذ”.
أهمية التحكيم العقاري في السوق السعودي
يُعد التحكيم العقاري من الركائز الأساسية في تطوير بيئة الأعمال العقارية بالمملكة العربية السعودية، إذ يوفر إطارًا قانونيًا فعّالًا وسريعًا لحل النزاعات دون اللجوء إلى المحاكم، مما يضمن استقرار السوق وجذب الاستثمارات.
وقد جاء اهتمام المشرّع السعودي بهذا النوع من التحكيم ضمن رؤية المملكة 2030 التي تسعى إلى تعزيز الشفافية وتحسين جودة الخدمات العدلية والاقتصادية.
1. تسريع حل النزاعات وحماية الاستثمارات
- يُسهم التحكيم في اختصار الزمن اللازم لحل الخلافات بين الأطراف المتنازعة مقارنة بالإجراءات القضائية التقليدية.
- وبحسب نظام التحكيم السعودي الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/34) لعام 1433هـ، يتمتع المحكَّمون بصلاحيات كاملة للفصل في النزاع بقرارات نهائية وملزمة، مما يمنح المستثمرين العقاريين الثقة في سرعة استرداد حقوقهم أو تسوية التزاماتهم.
2. دعم البيئة الاستثمارية العقارية
- يسهم التحكيم في تعزيز ثقة المستثمرين المحليين والأجانب، لأنه يوفّر آلية محايدة وعادلة لحل الخلافات بعيدًا عن البيروقراطية.
- وقد أشار نظام الاستثمار الأجنبي إلى أن وضوح آليات تسوية المنازعات يُعد من أهم عوامل جذب رؤوس الأموال إلى السوق السعودي، خصوصًا في المشاريع العقارية الكبرى التي تتطلب وضوحًا قانونيًا وتعاقديًا عاليًا.
3. خفض الضغط على المحاكم العقارية
- من أهم مزايا التحكيم أنه يُخفف العبء عن المحاكم العامة ومحاكم التنفيذ، إذ يتم حل كثير من القضايا العقارية من خلال هيئات التحكيم المتخصصة، مما يسمح للجهات القضائية بالتركيز على القضايا ذات الطابع الجنائي أو الحقوقي المعقد.
- وقد دعمت وزارة العدل السعودية هذا التوجه من خلال تمكين منصة “تراضي” لتسوية النزاعات إلكترونيًا، وهو ما يتماشى مع التحول الرقمي في القطاع العدلي.
4. تحقيق السرية وحماية السمعة التجارية
- من السمات الجاذبة لنظام التحكيم أنه يتميز بالسرية التامة في جلساته وقراراته، بخلاف القضايا التي تنظرها المحاكم والتي تكون علنية في أغلب الأحيان.
- وهذا يتيح لأطراف النزاع الحفاظ على سمعتهم التجارية والعلاقات التعاقدية، خصوصًا في المشاريع العقارية المشتركة أو التطويرية التي تتأثر سمعتها بالنزاعات العلنية.
5. مواءمة التحكيم مع التطورات التقنية
- تماشيًا مع سياسة التحول الرقمي، بدأت المملكة في إدخال الأنظمة التقنية الحديثة في إدارة التحكيم، مثل التوقيع الإلكتروني، وإيداع المستندات عبر المنصات الرقمية المعتمدة.
- وقد نصت المادة (25) من نظام التحكيم على إمكانية إجراء جلسات التحكيم إلكترونيًا، ما يعزز من كفاءة الإجراءات ويقلل التكلفة والوقت.
باختصار، يُعتبر التحكيم العقاري أحد أهم الأدوات القانونية الحديثة التي تواكب متطلبات السوق السعودي المتنامي، وتُسهم في بناء بيئة عقارية عادلة، شفافة، وجاذبة للاستثمار المحلي والدولي.
نصائح قانونية للمتعاملين في العقار
تُعد الوقاية القانونية أفضل وسيلة لتجنب النزاعات العقارية قبل أن تصل إلى مرحلة التحكيم، لذلك فإن التزام المستثمرين والمطورين العقاريين ببعض الإجراءات المسبقة يُسهم في حماية حقوقهم وتجنب أي خلافات مستقبلية.
فيما يلي أبرز النصائح القانونية التي ينبغي مراعاتها:
1. التأكد من صياغة شرط التحكيم بدقة
- من الضروري أن يتضمن العقد العقاري شرط التحكيم بصياغة واضحة ومحددة تحدد الجهة التحكيمية المختصة وطريقة تعيين المحكّمين وإجراءات الفصل في النزاع.
- فأي غموض في هذا الشرط قد يؤدي إلى بطلان اتفاق التحكيم أو إطالة أمد النزاع.
- وقد نصّت المادة (9) من نظام التحكيم السعودي على أن اتفاق التحكيم يجب أن يكون مكتوبًا وواضحًا في إرادة الطرفين، وهو ما يؤكد أهمية العناية القانونية في مرحلة التعاقد.
2. اختيار مركز تحكيم معتمد وذو سمعة مهنية
- عند اللجوء إلى التحكيم العقاري، يُفضل اختيار مركز تحكيم معتمد من المركز السعودي للتحكيم التجاري (SCCA) أو إحدى الجهات المرخصة من وزارة العدل، لضمان نزاهة الإجراءات وقوة القرار التحكيمي.
- وتبرز أهمية ذلك في المشاريع العقارية الكبرى، حيث تكون قيمة النزاعات عالية وتتطلب خبراء متخصصين في المجال العقاري.
3. توثيق جميع المراسلات والمستندات
- التوثيق هو حجر الأساس لأي عملية تحكيم ناجحة.
- يجب حفظ جميع المراسلات، والعقود، والفواتير، والمخاطبات الإلكترونية بين الأطراف، لأنها تشكل الأدلة القانونية التي يعتمد عليها المحكّمون في إصدار قراراتهم.
- كما نصت المادة (25) من نظام التحكيم على جواز الاعتماد على المستندات الإلكترونية كوسائل إثبات معترف بها رسميًا.
4. استشارة محامٍ مختص قبل التوقيع
- من الأفضل دائمًا الحصول على استشارة قانونية متخصصة في التحكيم قبل التوقيع على أي عقد أو اتفاق تحكيمي.
- فالمحامي الخبير يستطيع تفسير البنود، وتوضيح الآثار القانونية، وتجنب الثغرات التي قد تُستغل لاحقًا.
- وتنص المادة (11) من النظام نفسه على أن اتفاق التحكيم يُلزم الطرفين قانونيًا بمجرد توقيعهما عليه، مما يجعل الاستشارة القانونية خطوة لا غنى عنها.
5. الاطلاع على لوائح المركز السعودي للتحكيم التجاري
- قبل تقديم طلب التحكيم، يجب مراجعة لوائح المركز السعودي للتحكيم التجاري لمعرفة الإجراءات النظامية، ومتطلبات تقديم الدعوى، وآلية اختيار المحكّمين، والرسوم المقررة.
- فالإلمام بهذه اللوائح يمنح الأطراف قدرة أكبر على إدارة النزاع بفعالية وضمان سير العملية التحكيمية وفق الأطر القانونية المعتمدة.
وباختصار، فإن اتباع هذه النصائح القانونية يُساعد المتعاملين في القطاع العقاري على تجنّب النزاعات أو على الأقل التعامل معها باحترافية عالية ضمن منظومة التحكيم العقاري التي رسّختها المملكة لتعزيز بيئة استثمارية عادلة وآمنة.
يمكنك التعرف أيضا على: دعوى اخلاء عقار وتسليمه
ختاما، إن التحكيم العقاري لم يعد خيارًا ثانويًا، بل أصبح ضرورة في بيئة الأعمال العقارية الحديثة، فهو يختصر الوقت، ويحافظ على السرية، ويضمن عدالة سريعة تستند إلى أسس قانونية واضحة ومتكاملة مع النظام القضائي السعودي.
ولذلك، يُنصح كل من المستثمرين والمطورين العقاريين بالاستعانة بمحامين مختصين في التحكيم قبل وأثناء الإجراءات لضمان حماية حقوقهم بشكل كامل.
وإذا كنت تبحث عن دعم قانوني متخصص في قضايا التحكيم العقاري أو إعداد اتفاقيات التحكيم وفق الأنظمة السعودية، يمكنك التواصل معنا عبر موقعنا الإلكتروني أو حجز استشارة مع أحد محامينا المعتمدين.
أسئلة شائعة
ما الفرق بين التحكيم العقاري والتقاضي أمام المحاكم؟
يختلف التحكيم العقاري عن التقاضي في أن التحكيم يتم خارج المحاكم، ويُدار بواسطة محكّمين متخصصين يختارهم الأطراف، بينما التقاضي يتم أمام قضاء الدولة وفق إجراءات نظامية أطول.
ميزة التحكيم أنه أسرع، أكثر مرونة، ويحافظ على سرية النزاع، في حين أن أحكام المحاكم تكون علنية وتستغرق وقتًا أطول في الفصل والتنفيذ.
هل أحكام التحكيم العقاري قابلة للاستئناف أو الطعن؟
أحكام التحكيم نهائية وملزمة للطرفين بمجرد صدورها، ولا تُقبل الاستئناف بالمعنى التقليدي، لكن يمكن طلب بطلان الحكم التحكيمي أمام المحكمة المختصة في حالات محددة نصت عليها المادة (50) من نظام التحكيم السعودي، مثل ثبوت الغش أو تجاوز المحكّمين لحدود التفويض الممنوح لهم.
هل يمكن اللجوء إلى التحكيم العقاري في نزاعات الإيجار أو البيع بالتقسيط؟
نعم، يمكن استخدام التحكيم لحل النزاعات الناشئة عن الإيجار، أو البيع، أو عقود التطوير العقاري، بشرط أن يتضمن العقد شرط تحكيم مكتوبًا وواضحًا يوافق عليه الطرفان.
ويُفضَّل أن يكون هذا الشرط مستندًا إلى لائحة تحكيم معترف بها مثل لائحة المركز السعودي للتحكيم التجاري.
من يختار المحكّمين في التحكيم العقاري؟
يُترك للأطراف حرية اختيار المحكّمين في التحكيم العقاري، ويمكن أن يتفقوا على محكّم واحد أو أكثر، وفي حال عدم الاتفاق، يتولى المركز السعودي للتحكيم التجاري تعيينهم وفق الإجراءات النظامية.
ويُشترط في المحكّم أن يكون متمتعًا بالأهلية الكاملة وخاليًا من أي موانع نظامية أو تضارب مصالح.
ما المدة التي يستغرقها التحكيم العقاري عادة؟
تختلف مدة الفصل في التحكيم بحسب طبيعة النزاع، وعدد الأطراف، وتعقيد المستندات، لكن في الغالب تتراوح بين 3 إلى 9 أشهر فقط، وهي مدة أقصر بكثير من القضايا العقارية أمام القضاء العادي التي قد تمتد لسنوات.
للتواصل مع أفضل محامي في مكة ، وطرح ما لديك من تساؤلات عليه لا تتردد بالتواصل معنا
المصادر
