دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار تُعد من الدعاوى العقارية المتكررة أمام المحاكم السعودية، خاصة في الحالات التي يشغل فيها شخص عقارًا دون سند نظامي مكتوب أو بعد انتهاء العلاقة الإيجارية دون توثيق أو تجديد، وقد نظم المنظم السعودي هذه الدعاوى ضمن إطار قانوني يوازن بين حماية حق الملكية ومنع الإشغال غير المشروع، مع مراعاة عدم الإضرار بالغير دون مسوغ نظامي.
وتكمن أهمية فهم دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار في التمييز بينها وبين دعاوى الإخلاء الإيجارية التقليدية، إذ تختلف من حيث الأساس النظامي، وطبيعة الإثبات، والطريق القضائي الواجب اتباعه.
يقدم المكتب خدمات تقديم المشورة القانونية للأفراد ومراجعتها بالشكل القانوني الصحيح بطرق احترافية تضمن لك جميع حقوقك، لا تتردد وقم بالتواصل معنا الان.
يهدف هذا المقال إلى تقديم دليل شامل يوضح متى تُرفع دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار، وما شروطها وإجراءاتها، ومتى تُرفض، مدعومًا بالنصوص النظامية والتطبيق القضائي.
دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار
يقصد بـ دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار الدعوى التي يرفعها مالك العقار أو من له صفة نظامية، بطلب طرد شاغل العقار لكون إشغاله قائمًا دون عقد إيجار ساري، أو دون أي سند نظامي يجيز له البقاء في العقار.
وتختلف هذه الدعوى عن دعوى الإخلاء الإيجارية، إذ لا تستند إلى عقد إيجار نافذ، وإنما تقوم على انعدام العلاقة الإيجارية أصلًا، أو انتهائها دون تجديد، أو ثبوت الإشغال بغير إذن المالك، ويُعد استمرار شغل العقار في هذه الحالات تعديًا على حق الملكية يجيز المطالبة بالطرد.
يمكنك التعرف أيضا على: دعوى طرد للغصب مستعجلة
المواد النظامية ذات الصلة
- المادة (36) من نظام المرافعات الشرعية:
أقرت حق كل ذي مصلحة في رفع الدعوى أمام المحكمة المختصة للمطالبة بحقه.
- المادة (41) من نظام المرافعات الشرعية:
أوجبت أن تتضمن صحيفة الدعوى موضوع الدعوى وطلبات المدعي وأسانيده.
التفسير المبسط
طالما ثبتت ملكية المدعي للعقار، وثبت عدم وجود عقد إيجار أو سند نظامي يبرر إشغال المدعى عليه، يحق للمالك رفع دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار لاستعادة عقاره.
مثال واقعي
مالك عقار سمح لشخص بالإقامة المؤقتة دون عقد مكتوب، ثم رفض الشاغل الخروج بعد انتهاء المدة، في هذه الحالة، لا تُقام دعوى إخلاء إيجارية، بل تُرفع دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار لانتفاء العلاقة التعاقدية.
الشروط اللازمة لرفع دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار
لا تُقبل دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار أمام المحكمة المختصة إلا بتوافر شروط نظامية محددة، إذ تقوم هذه الدعوى على حماية حق الملكية ومنع الإشغال غير المشروع، وليس على وجود علاقة إيجارية.
وقد استقر التطبيق القضائي على ضرورة تحقق الشروط الآتية:
1. ثبوت ملكية المدعي للعقار أو صفته النظامية
يشترط أن يثبت المدعي ملكيته للعقار محل الدعوى بموجب صك ملكية صحيح، أو أن يكون ذا صفة نظامية تخوله المطالبة بالطرد، كالمفوض أو الوكيل بموجب وكالة شرعية سارية تتضمن حق التقاضي وطلب الطرد.
2. عدم وجود عقد إيجار ساري أو سند إشغال مشروع
يجب أن يثبت للمحكمة عدم وجود عقد إيجار مكتوب أو موثق، أو أن يكون العقد قد انتهت مدته أو فُسخ نظامًا، دون تجديد، بحيث يكون إشغال المدعى عليه للعقار بلا سند نظامي.
3. استمرار شغل العقار دون إذن المالك
يشترط أن يكون المدعى عليه ما زال يشغل العقار دون موافقة صريحة أو ضمنية من المالك، وألا يكون هناك تسامح أو قبول لاحق يُفسَّر على أنه تجديد أو إذن بالبقاء.
4. خلو النزاع من علاقة إيجارية قائمة
إذا ثبت وجود علاقة إيجارية قائمة أو تجديد ضمني، فإن الدعوى لا تكون دعوى طرد، بل تنتقل إلى نطاق دعاوى الإخلاء الإيجارية، مما قد يؤدي إلى رفض دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار لعدم صحة الوصف القانوني.
5. سلوك الطريق القضائي الصحيح أمام المحكمة المختصة
تُرفع دعوى الطرد أمام المحكمة العامة المختصة نوعيًا ومكانيًا، ولا تُقام عبر محكمة التنفيذ، لعدم وجود سند تنفيذي، وهو ما يميزها عن دعاوى الإخلاء المرتبطة بعقود موثقة.
المستندات المطلوبة لرفع دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار
يُعد تجهيز المستندات المؤيدة للدعوى عنصرًا أساسيًا في قبول دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار والفصل فيها، إذ تعتمد المحكمة على هذه المستندات للتحقق من الملكية، وانتفاء السند النظامي للإشغال، وتشمل أبرز المستندات ما يلي:
1. صك ملكية العقار أو ما يثبت الحق فيه
وهو المستند الرئيس لإثبات صفة المدعي وحقه في المطالبة بالطرد، ويجب أن يكون الصك ساريًا وصادرًا من جهة مختصة.
2. ما يثبت عدم وجود عقد إيجار أو انتهاءه
مثل إقرار بعدم وجود عقد، أو مراسلات تثبت انتهاء العلاقة، أو ما يفيد عدم توثيق أي عقد إيجار عبر منصة «إيجار»، لإثبات انعدام السند النظامي للإشغال.
3. ما يثبت إشغال المدعى عليه للعقار
كفواتير خدمات، أو صور، أو محاضر، أو أي مستندات، أو قرائن تدل على أن المدعى عليه يشغل العقار محل الدعوى فعليًا.
4. الهوية الوطنية للمدعي أو الوكالة الشرعية
لإثبات الصفة النظامية في رفع الدعوى، ويُشترط في الوكالة الشرعية – إن وُجدت – أن تتضمن نصًا صريحًا يجيز رفع الدعاوى والمطالبة بالطرد.
5. أي إنذارات أو إشعارات سابقة (إن وُجدت)
مثل إشعار بالخروج أو مطالبة بالإخلاء، وتُعد قرائن تُقدّرها المحكمة عند نظر دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار.
6. أي مستندات إضافية ذات صلة بالنزاع
كالمخاطبات أو الشكاوى أو المحاضر الرسمية التي تعزز موقف المدعي وتدعم دعواه.
إجراءات رفع دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار خطوة بخطوة
تمر دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار بمسار إجرائي محدد، ويُعد الالتزام به عاملًا مؤثرًا في قبول الدعوى وسرعة الفصل فيها، خاصة لأن هذه الدعوى تقوم على إثبات الملكية وانعدام السند النظامي للإشغال.
فيما يلي الخطوات العملية المتبعة:
1. التحقق من طبيعة الإشغال وتكييفه النظامي
قبل أي إجراء، تأكد أن حالة الشاغل تنطبق عليها دعوى الطرد لا دعوى الإخلاء؛ أي أنه لا يوجد عقد إيجار ساري أو علاقة إيجارية قائمة، وأن الإشغال يتم دون سند نظامي.
2. جمع أدلة الملكية والصفة
جهّز صك الملكية وما يثبت الصفة النظامية (وكالة شرعية/تفويض) لأن المحكمة ستبدأ بتحققها قبل الدخول في موضوع الطرد.
3. جمع ما يثبت الإشغال وانعدام السند
اجمع القرائن التي تثبت إشغال المدعى عليه للعقار فعليًا (صور، فواتير، محاضر، شهود) وما يثبت عدم وجود عقد أو انتهاءه، لأن جوهر الدعوى هو انعدام المسوغ النظامي للبقاء.
4. توجيه إشعار بالخروج (مستحسن عمليًا)
رغم أن الإشعار ليس شرطًا في كل الحالات، إلا أن توجيه مطالبة خطية بالخروج يعزز موقف المدعي ويُظهر حسن النية، وقد يفيد في إثبات امتناع الشاغل عن الإخلاء.
5. إعداد صحيفة الدعوى بصياغة نظامية دقيقة
تُحرر صحيفة دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار متضمنة:
- بيانات الأطراف
- وصف العقار بدقة
- واقعة الإشغال
- بيان عدم وجود عقد/انتهاء العلاقة
- الطلبات (الطرد وتسليم العقار خاليًا)
- الأساس النظامي للدعوى
- المرفقات
6. قيد الدعوى عبر منصة «ناجز» لدى المحكمة المختصة
يتم تقديم الدعوى إلكترونيًا عبر «ناجز» باختيار المحكمة العامة المختصة مكانيًا، وإرفاق المستندات المطلوبة، ثم انتظار رقم القيد وموعد الجلسة.
7. حضور الجلسات وتقديم الإثباتات
يحضر المدعي والمدعى عليه أو وكلاؤهما، وتُقدم الأدلة على الملكية والإشغال وانعدام السند، وقد تطلب المحكمة استكمال مستندات أو الاستماع لشهود أو الاطلاع على قرائن إضافية بحسب الحال.
8. صدور الحكم بالطرد عند ثبوت الإشغال بلا سند
متى ثبت للمحكمة ملكية المدعي للعقار، وثبت عدم وجود عقد إيجار أو مسوغ نظامي للبقاء، تقضي المحكمة عادةً بطرد المدعى عليه وتسليم العقار للمدعي.
9. تنفيذ الحكم عبر محكمة التنفيذ
بعد اكتساب الحكم القطعية، يتقدم المدعي بطلب التنفيذ لدى محكمة التنفيذ، ويتم تنفيذ حكم الطرد وتسليم العقار جبريًا عند امتناع المحكوم عليه عن الإخلاء طوعًا.
فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر
قد يثار التساؤل حول أثر فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر على مشروعية بقاءه في العقار. والأصل النظامي أن فسخ العقد أو انتهائه يُنهي العلاقة الإيجارية، ولا يجيز للمستأجر البقاء في العقار دون موافقة المالك.
وفي حال فسخ العقد صراحة أو انتهاء مدته دون تجديد، واستمرار المستأجر في شغل العقار، تنتفي الصفة الإيجارية، ويصبح الإشغال بلا سند، مما يفتح المجال لرفع دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار بدلًا من دعوى الإخلاء الإيجارية.
المواد النظامية ذات الصلة
المادة (74) من نظام المعاملات المدنية (بمفهومها):
- تقضي بأن العقد ينتهي بانتهاء مدته أو فسخه، وتزول آثاره المستقبلية.
التفسير المبسط
بمجرد انتهاء أو فسخ عقد الإيجار، لا يحق للمستأجر البقاء في العقار، وأي استمرار في الإشغال يُعد بلا سند.
مثال واقعي
مستأجر أنهى عقد الإيجار قبل انتهاء مدته باتفاق، ثم تأخر في الخروج، اعتبرت المحكمة إشغاله لاحقًا بلا عقد، وقبلت دعوى الطرد لا دعوى الإخلاء.
عقوبة الإيجار بدون عقد
لا يُعد الإيجار دون عقد مكتوب أو موثق جريمة جنائية بذاته في النظام السعودي في جميع الأحوال، إلا أنه يترتب عليه آثار قانونية وتنظيمية بالغة الأهمية، تمس حقوق الطرفين، وبوجه خاص الشاغل، فغياب العقد المكتوب أو الموثق يؤدي إلى صعوبة إثبات العلاقة الإيجارية، ويحرم الأطراف من المزايا النظامية المقررة للعقود الموثقة، وعلى رأسها التنفيذ المباشر.
ومن الناحية العملية، فإن الإشغال دون عقد إيجار ساري يُضعف موقف الشاغل أمام القضاء، ويُسهل على المالك رفع دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار متى ثبتت الملكية وانتفى أي سند نظامي يبرر البقاء في العقار.
كما قد يترتب على عدم التوثيق جزاءات تنظيمية أو إدارية في بعض الحالات، لا سيما إذا خالف ذلك تنظيمات منصة «إيجار» أو الأنظمة البلدية والتنظيمية ذات الصلة.
المواد النظامية ذات الصلة
تنظيم إيجار (بمفهومه التنظيمي):
- شجع على توثيق عقود الإيجار، واعتبر التوثيق وسيلة أساسية لحماية الحقوق، وضمان استقرار العلاقة الإيجارية، وتقليل النزاعات القضائية.
التفسير المبسط
عدم وجود عقد إيجار مكتوب أو موثق لا يمنع المالك من المطالبة باستعادة عقاره، بل على العكس، قد يُفقد الشاغل أي حماية إيجارية نظامية، ويجعل إشغاله للعقار بلا سند، مما يبرر رفع دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار.
مثال واقعي
شاغل محل تجاري استمر في الانتفاع بالمحل دون عقد مكتوب، وادعى أمام المحكمة وجود إيجار شفهي. وبعد نظر الدعوى، رأت المحكمة أن الإشغال تم دون سند نظامي ثابت، فقضت بقبول دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار، وأمرت بإخلاء المحل وتسليمه لمالكه.
نصائح قانونية مهمة قبل رفع دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار
تُعد دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار من الدعاوى التي تتطلب دقة عالية في التكييف النظامي والإجراءات، لأن أي خطأ في الوصف أو الإثبات قد يؤدي إلى رفض الدعوى أو إطالة أمدها.
فيما يلي أبرز النصائح القانونية العملية التي تعزز فرص القبول والفصل السريع:
1. تأكد من عدم وجود علاقة إيجارية قائمة أو تجديد ضمني
قبل رفع الدعوى، تحقّق من عدم وجود أي قرائن قد تُفسَّر على أنها عقد إيجار قائم، مثل قبول أجرة حديثة أو السماح بالبقاء لفترة طويلة دون اعتراض، لأن ذلك قد ينقل النزاع من دعوى طرد إلى دعوى إخلاء إيجارية.
2. ركّز على إثبات الملكية وانعدام السند لا على الإيجار
جوهر دعوى الطرد هو انعدام المسوغ النظامي للإشغال، وليس الإخلال بعقد، لذلك يجب أن تنصب الأدلة على الملكية وثبوت الإشغال بلا عقد، لا على شروط إيجارية.
3. تجنّب الإخلاء الذاتي أو استخدام القوة
حتى مع ثبوت الحق، فإن طرد الشاغل دون حكم قضائي قد يعرّض المالك للمساءلة النظامية، والطريق الصحيح هو اللجوء للقضاء واتباع الإجراءات النظامية فقط.
4. وجّه إشعارًا خطيًا بالخروج متى أمكن
رغم أن الإشعار ليس شرطًا لازمًا، إلا أنه يُعد قرينة قوية على امتناع الشاغل عن الإخلاء، ويعزز موقف المدعي أمام المحكمة.
5. احرص على دقة وصف العقار في صحيفة الدعوى
أي غموض في تحديد موقع العقار أو حدوده قد يؤدي إلى تأخير نظر الدعوى أو طلب تصحيحها، لذلك يجب مطابقة الوصف مع صك الملكية تمامًا.
6. لا تخلط بين دعوى الطرد ودعوى الإخلاء
اختيار الوصف الخاطئ للدعوى من أكثر أسباب الرفض شيوعًا، فوجود عقد إيجار ساري يجعل الطريق هو الإخلاء لا الطرد.
7. الاستعانة بمحامٍ مختص تختصر الوقت والجهد
الخبرة المتخصصة في دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار تساعد على صياغة الدعوى بشكل صحيح، وتقديم الأدلة المناسبة، ومتابعة التنفيذ بكفاءة.
يمكنك التعرف أيضا على: دعوى اخلاء عقار وتسليمه
ختاما، إن دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار تُعد وسيلة نظامية فعّالة لحماية حق الملكية ومنع الإشغال غير المشروع للعقار، متى رُفعت وفق تكييف قانوني صحيح، واستوفت شروطها النظامية، وسُلِك الطريق القضائي المناسب، ويُظهر التطبيق القضائي أن كثيرًا من دعاوى الطرد تُرفض ليس لعدم وجود حق، وإنما بسبب أخطاء في الوصف القانوني، أو ضعف الإثبات، أو الخلط بينها وبين دعاوى الإخلاء الإيجارية.
ومن هنا، فإن التعامل المهني مع دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار منذ بدايتها — من مراجعة الوقائع، وتجهيز المستندات، وصياغة صحيفة الدعوى، وحتى متابعة التنفيذ — يُعد عاملًا حاسمًا في سرعة استعادة العقار وتفادي النزاعات المطوّلة.
إذا كنت مالك عقار وتواجه إشغالًا دون عقد إيجار، أو ترغب في التأكد من سلامة موقفك القانوني قبل رفع دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار، فإن فريقنا القانوني المتخصص في القضايا العقارية جاهز لخدمتك.
تواصل معنا عبر موقعنا الإلكتروني للحصول على استشارة قانونية موثوقة، وتمثيل احترافي أمام المحاكم، ومتابعة دقيقة لإجراءات التنفيذ، بما يضمن حماية حقوقك وفق الأنظمة السعودية المعمول بها.
أسئلة شائعة
هل يمكن دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار إذا كان الشاغل قريبًا للمالك؟
نعم، صلة القرابة لا تمنع رفع دعوى الطرد متى ثبت أن إشغال العقار يتم دون عقد أو إذن نظامي، ما لم يثبت وجود إعارة أو سماح موثق يبرر البقاء.
هل وجود فواتير كهرباء أو ماء باسم الشاغل يمنع الطرد؟
لا، فواتير الخدمات لا تُعد سند إشغال مشروع بذاتها، وإنما تُعتبر قرينة على الإشغال فقط، ولا تمنع قبول دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار.
هل يمكن المطالبة بتعويض عن مدة الإشغال بدون عقد؟
نعم، يجوز للمالك المطالبة بأجرة المثل عن مدة الإشغال دون سند، إما بدعوى مستقلة أو بطلب تابع، بحسب تقدير المحكمة.
هل تختلف دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار إذا كان العقار محل نزاع ملكية؟
إذا كان هناك نزاع جدي قائم حول أصل الملكية، فقد تُوقف دعوى الطرد لحين الفصل في الملكية، لأن شرطها الأساسي ثبوت ملكية المدعي.
هل يُقبل الطعن على حكم الطرد؟
نعم، حكم الطرد يقبل طرق الاعتراض النظامية (استئناف)، متى توافرت شروطه، ويُنظر الطعن وفق الإجراءات المعمول بها.
هل يمكن دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار على أكثر من شاغل في نفس العقار؟
يجوز ذلك إذا كانوا جميعًا يشغلون العقار دون سند نظامي، ويُذكرون جميعًا كمدعى عليهم في صحيفة الدعوى.
هل وجود عقد غير موثق قديم يمنع دعوى الطرد؟
إذا ثبت انتهاء العقد وعدم تجديده صراحة أو ضمنًا، فإن وجوده سابقًا لا يمنع رفع دعوى الطرد، ويُنظر إلى الوضع الحالي للإشغال.
هل يشترط حضور الشاغل لسير الدعوى؟
لا، متى ثبت تبليغه تبليغًا نظاميًا، تستمر المحكمة في نظر دعوى طرد لعدم وجود عقد إيجار وتفصل فيها ولو في غيابه.
للتواصل مع أفضل محامي في مكة ، وطرح ما لديك من تساؤلات عليه لا تتردد بالتواصل معنا
المصادر
