إجراءات رفع دعوى إخلاء تُعد من أكثر الإجراءات القضائية تداولًا أمام المحاكم السعودية، نظرًا لتعدد النزاعات الإيجارية بين المؤجرين والمستأجرين، سواء بسبب عدم السداد، أو انتهاء مدة العقد، أو مخالفة شروط الانتفاع بالعقار، وقد نظم المنظم السعودي دعوى الإخلاء ضمن إطار قانوني دقيق، يوازن بين حماية حق الملكية وضمان عدم الإضرار بالمستأجر دون مسوغ نظامي.
وتكمن أهمية فهم إجراءات رفع دعوى إخلاء في أن الخطأ في اختيار الطريق القضائي، أو رفع الدعوى قبل اكتمال شروطها، قد يؤدي إلى رفضها شكلًا أو موضوعًا، أو تأخير الفصل فيها، وهو ما يترتب عليه أضرار مالية وقانونية للطرف المتضرر.
يقدم المكتب خدمات استشارات قانونية شاملة ومراجعتها بالشكل القانوني الصحيح بطرق احترافية تضمن لك جميع حقوقك، لا تتردد وقم بالتواصل معنا الان.
يهدف هذا المقال إلى تقديم دليل شامل يوضح متى تُرفع دعوى الإخلاء، ومتى تُرفض، وما إجراءات رفع دعوى إخلاء النظامية الصحيحة وفق أحدث التطبيقات القضائية في المملكة.
إجراءات رفع دعوى إخلاء
يُقصد بـ إجراءات رفع دعوى إخلاء مجموعة الخطوات النظامية التي يلتزم بها مالك العقار أو من له صفة نظامية، للمطالبة بإخلاء العقار من شاغله، متى توافر سبب مشروع للإخلاء وفق الأنظمة السعودية المعمول بها. ولا تُقبل دعوى الإخلاء على إطلاقها، بل يجب أن تستند إلى مسوغ نظامي واضح، مثل عدم سداد الأجرة، أو انتهاء مدة عقد الإيجار، أو مخالفة المستأجر لشروط العقد.
وتختلف إجراءات رفع دعوى إخلاء باختلاف طبيعة العلاقة الإيجارية، وبحسب ما إذا كان عقد الإيجار موثقًا عبر منصة «إيجار» ويُعد سندًا تنفيذيًا، أو غير موثق ويستلزم اللجوء إلى المحكمة المختصة. كما يختلف الإجراء المتبع تبعًا لطبيعة الطلب، وهل يقتصر النزاع على المطالبة المالية، أم يتضمن طلب الإخلاء ذاته.
يمكنك التعرف أيضا على: دعوى بطلان عقد بيع لعدم سداد الثمن
المواد النظامية ذات الصلة
- المادة (36) من نظام المرافعات الشرعية:
أقرت حق كل ذي مصلحة في رفع الدعوى أمام المحكمة المختصة للمطالبة بحقه، متى توافرت الصفة والمصلحة.
- المادة (11) من نظام التنفيذ:
أجازت تنفيذ المنازعات التي تستند إلى سندات تنفيذية مباشرة أمام محكمة التنفيذ، دون الحاجة إلى رفع دعوى موضوعية جديدة.
التفسير المبسط
عند بحث إجراءات رفع دعوى إخلاء، يتعين التمييز بين حالتين:
- إذا كان عقد الإيجار موثقًا ويُعد سندًا تنفيذيًا، فإن الطريق الصحيح هو التقدم بطلب تنفيذ مباشر.
- أما إذا لم يتوافر سند تنفيذي، فيكون الطريق النظامي هو رفع دعوى إخلاء أمام المحكمة المختصة.
مثال واقعي
قام مؤجر برفع دعوى إخلاء أمام المحكمة العامة ضد مستأجر، رغم أن عقد الإيجار كان موثقًا عبر منصة «إيجار» ويُعد سندًا تنفيذيًا.
وبناءً عليه، قضت المحكمة بعدم قبول الدعوى، وأرشدت المؤجر إلى سلوك الطريق الصحيح، وهو التقدم بطلب تنفيذ مباشر، لعدم صحة إجراءات رفع دعوى إخلاء في هذه الحالة.
طلب إخلاء عقار لعدم السداد
يُعد عدم سداد الأجرة من أكثر الأسباب شيوعًا التي تُبنى عليها إجراءات رفع دعوى إخلاء، إلا أن المنظم السعودي لم يجعل مجرد التأخر في السداد سببًا كافيًا للإخلاء في جميع الحالات، بل اشترط مراعاة طبيعة عقد الإيجار، ومدى جسامة الإخلال، والطريق النظامي الواجب اتباعه.
فإذا كان عقد الإيجار موثقًا عبر منصة «إيجار»، فإنه يُعد سندًا تنفيذيًا وفق نظام التنفيذ، ويجوز للمؤجر في حال عدم السداد التقدم مباشرة بطلب تنفيذ لإخلاء العقار، دون الحاجة إلى رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة. أما إذا كان العقد غير موثق، أو كان النزاع يتجاوز مجرد المطالبة بالأجرة إلى منازعة في أصل العلاقة الإيجارية، فإن إجراءات رفع دعوى إخلاء تكون عبر المحكمة المختصة.
ويشترط في طلب الإخلاء لعدم السداد أن يكون الامتناع عن الدفع ثابتًا، وأن يكون الإخلال مؤثرًا في العقد، مع مراعاة ما إذا كان المستأجر قد سدد المتأخرات قبل الفصل في الطلب، إذ قد يترتب على ذلك رفض الإخلاء إذا زال سببه.
المواد النظامية ذات الصلة
- المادة (18) من نظام التنفيذ:
اعتبرت عقود الإيجار الموثقة من السندات التنفيذية التي يجوز تنفيذها مباشرة أمام محكمة التنفيذ.
- المادة (11) من نظام التنفيذ:
أجازت مباشرة إجراءات التنفيذ متى توافر السند التنفيذي دون الحاجة إلى رفع دعوى جديدة.
التفسير المبسط
في سياق إجراءات رفع دعوى إخلاء بسبب عدم السداد، فإن وجود عقد إيجار موثق ينقل النزاع من ساحة المحاكم الموضوعية إلى محكمة التنفيذ مباشرة، أما في غياب ذلك، فيبقى الطريق القضائي هو رفع دعوى إخلاء.
مثال واقعي
مستأجر امتنع عن سداد الأجرة لمدة أربعة أشهر، وكان عقد الإيجار موثقًا في منصة «إيجار».
تقدم المؤجر بطلب تنفيذ أمام محكمة التنفيذ، فصدر أمر بإلزام المستأجر بالسداد، ثم إخلاء العقار عند الامتناع، دون الحاجة إلى اتباع إجراءات رفع دعوى إخلاء أمام المحكمة العامة.
الشروط اللازمة لرفع دعوى إخلاء في السعودية
لا تُقبل إجراءات رفع دعوى إخلاء أمام المحكمة المختصة إلا بتوافر شروط نظامية محددة، إذ إن دعوى الإخلاء تمس حق السكن أو الانتفاع، ولذلك أحاطها المنظم السعودي بضوابط دقيقة، وأبرز هذه الشروط ما يلي:
1. ثبوت الصفة النظامية للمدعي
يشترط أن يكون رافع الدعوى مالكًا للعقار، أو من له صفة نظامية تخوله المطالبة بالإخلاء، كالمفوض أو الوكيل بموجب وكالة شرعية سارية تتضمن حق التقاضي وطلب الإخلاء.
2. وجود سبب مشروع للإخلاء
لا تُرفع دعوى الإخلاء لمجرد الرغبة في إنهاء العلاقة، بل يجب أن تستند إلى سبب نظامي واضح، مثل عدم سداد الأجرة، أو انتهاء مدة عقد الإيجار، أو مخالفة المستأجر لشروط العقد مخالفة جوهرية.
3. انتهاء العلاقة الإيجارية أو الإخلال بشروطها
في حال انتهاء مدة العقد دون تجديد، أو ثبوت إخلال المستأجر بالتزاماته، تتحقق مشروعية إجراءات رفع دعوى إخلاء، بشرط عدم وجود مانع نظامي يمنع الإخلاء.
4. سلوك الطريق النظامي الصحيح
إذا كان عقد الإيجار موثقًا ويُعد سندًا تنفيذيًا، فلا تُقبل دعوى الإخلاء أمام المحكمة، ويجب اللجوء إلى محكمة التنفيذ مباشرة، أما في غير ذلك، فيكون الطريق الصحيح هو رفع الدعوى الموضوعية.
5. عدم زوال سبب الإخلاء قبل الفصل في الدعوى
إذا قام المستأجر بسداد الأجرة المتأخرة أو تصحيح المخالفة قبل الفصل، فقد ترى المحكمة انتفاء سبب الإخلاء، مما يؤدي إلى رفض الدعوى.
المستندات المطلوبة لرفع دعوى إخلاء
يُعد إرفاق المستندات الصحيحة من أهم عناصر نجاح إجراءات رفع دعوى إخلاء، إذ تعتمد المحكمة على هذه المستندات للتحقق من الصفة والسبب النظامي، وتشمل أبرز المستندات ما يلي:
1. عقد الإيجار
سواء كان موثقًا عبر منصة «إيجار» أو غير موثق، ويُعد هذا المستند الأساس في تحديد مدة العقد، والتزامات الطرفين، وسبب الإخلاء.
2. ما يثبت الإخلال أو سبب الإخلاء
مثل كشوف الحساب، أو إشعارات عدم السداد، أو الإنذارات الخطية، أو ما يثبت مخالفة المستأجر لشروط العقد.
3. صك الملكية أو ما يثبت الصفة
لإثبات أن المدعي له حق نظامي في المطالبة بالإخلاء، سواء كان مالكًا أو مفوضًا أو وكيلًا شرعيًا.
4. هوية المدعي أو الوكالة الشرعية
ويُشترط في الوكالة أن تكون سارية وتتضمن نصًا صريحًا يجيز رفع الدعاوى والمطالبة بالإخلاء.
5. أي مراسلات أو مستندات ذات صلة بالنزاع
كالمخاطبات بين المؤجر والمستأجر، أو محاضر رسمية، أو إشعارات سابقة، مما يعزز موقف المدعي أمام المحكمة.
نموذج إخلاء عقار من مستأجر
فيما يلي نموذج إخلاء عقار من مستأجر بصيغة قانونية احترافية، مطابق للأنظمة السعودية (نظام المرافعات الشرعية ونظام التنفيذ)، جاهز للاستخدام والطباعة أو للتقديم إلكترونيًا عبر منصة «ناجز»، دون حاجة لتعديل جوهري سوى استبدال البيانات:
صحيفة دعوى إخلاء عقار من مستأجر
فضيلة رئيس المحكمة العامة بـ (…………………) حفظه الله
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته،
أولًا: بيانات أطراف الدعوى
المدعي (المؤجر):
- الاسم: ………………………………………
- رقم الهوية / السجل: …………………………
- العنوان: ……………………………………
- رقم الجوال: …………………………………
المدعى عليه (المستأجر):
- الاسم: ………………………………………
- رقم الهوية / السجل: …………………………
- العنوان: ……………………………………
ثانيًا: موضوع الدعوى
دعوى إخلاء عقار لوجود سبب نظامي وفق أحكام نظام المرافعات الشرعية ونظام التنفيذ
ثالثًا: وقائع الدعوى
أتقدم لفضيلتكم بهذه الدعوى، حيث إنني أملك العقار الكائن في (وصف العقار بدقة: المدينة – الحي – رقم الصك أو الوحدة)، وقد تم تأجيره للمدعى عليه بموجب عقد إيجار مؤرخ في (…… / …… / …… هـ)، وذلك لمدة (…………………) وبأجرة قدرها (…………………) تُسدد (شهريًا/سنويًا).
وحيث إن المدعى عليه قد أخلّ بالتزاماته التعاقدية، والمتمثلة في:
(بيان سبب الإخلاء بدقة، مثل: عدم سداد الأجرة لمدة …… أشهر / انتهاء مدة العقد ورفض الإخلاء / مخالفة شروط العقد)،
رغم مطالبته بالسداد/الإخلاء بموجب (إنذار / إشعار) بتاريخ (…… / …… / …… هـ)، إلا أنه لم يمتثل حتى تاريخه.
وبذلك يكون استمرار شغل المدعى عليه للعقار دون مسوغ نظامي، مما يحق معه للمدعي طلب الإخلاء وفقًا لما تقرره الأنظمة السعودية.
رابعًا: الأساس النظامي للدعوى
- المادة (36) من نظام المرافعات الشرعية
التي تقرر حق كل ذي مصلحة في رفع الدعوى للمطالبة بحقه أمام المحكمة المختصة.
- المادة (41) من نظام المرافعات الشرعية
التي أوجبت اشتمال صحيفة الدعوى على الوقائع والطلبات والأسانيد النظامية.
- المادة (18) من نظام التنفيذ – عند وجود عقد موثق
التي اعتبرت عقد الإيجار الموثق سندًا تنفيذيًا، مع جواز طلب الإخلاء عند الإخلال.
خامسًا: الطلبات
بناءً على ما سبق، ألتمس من فضيلتكم ما يلي:
- الحكم بإخلاء المدعى عليه من العقار محل الدعوى وتسليمه للمدعي خاليًا من الشواغل.
- إلزام المدعى عليه بإخلاء العقار فورًا عند اكتساب الحكم القطعية.
- تحميل المدعى عليه ما يترتب على ذلك من رسوم ومصاريف.
- حفظ حق المدعي في المطالبة بأي مستحقات أخرى إن وُجدت.
ولفضيلتكم وافر التقدير والاحترام،
سادسًا: المرفقات
- صورة عقد الإيجار.
- ما يثبت سبب الإخلاء (عدم سداد / إنذار / إشعار).
- صك ملكية العقار أو ما يثبت الصفة.
- صورة الهوية الوطنية.
- الوكالة الشرعية (إن وُجد وكيل).
مقدمه
الاسم: ………………………………………
التوقيع: ……………………………………
التاريخ: …… / …… / …… هـ
ملاحظات قانونية مهمة
- إذا كان عقد الإيجار موثقًا عبر منصة إيجار، فقد يكون الطريق الصحيح هو طلب التنفيذ المباشر لا رفع الدعوى
- يجب تحديد سبب الإخلاء بدقة لتجنب رفض الدعوى
- النموذج صالح للتقديم ورقيًا أو عبر ناجز
- يُنصح بمراجعة العقد قبل التقديم للتأكد من الطريق النظامي الصحيح
إجراءات رفع دعوى إخلاء وفق النظام السعودي خطوة بخطوة
تمر إجراءات رفع دعوى إخلاء بسلسلة من الخطوات النظامية المتتابعة، ويُعد الالتزام بها عاملًا أساسيًا لقبول الدعوى وسرعة الفصل فيها، وذلك على النحو الآتي:
1. مراجعة عقد الإيجار وتحديد طبيعته
تبدأ إجراءات رفع دعوى إخلاء بمراجعة عقد الإيجار للتأكد مما إذا كان موثقًا عبر منصة «إيجار» ويُعد سندًا تنفيذيًا، أو غير موثق ويستلزم رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة.
2. تحديد سبب الإخلاء النظامي بدقة
يجب التحقق من وجود سبب مشروع للإخلاء، مثل عدم سداد الأجرة، أو انتهاء مدة العقد، أو مخالفة شروطه، لأن غياب السبب النظامي يؤدي إلى رفض الدعوى.
3. توجيه إنذار أو إشعار عند الاقتضاء
في بعض الحالات، يُنصح بتوجيه إنذار رسمي للمستأجر بالسداد أو الإخلاء، لإثبات الإخلال وتمكينه من تصحيح وضعه قبل اللجوء للقضاء.
4. اختيار الطريق النظامي الصحيح
إذا توافر سند تنفيذي، تكون إجراءات رفع دعوى إخلاء غير لازمة، ويُتبع طريق التنفيذ المباشر. أما عند عدم وجود سند تنفيذي، فيُقيد طلب الإخلاء كدعوى قضائية.
5. قيد الدعوى إلكترونيًا عبر منصة ناجز
يتم تقديم صحيفة الدعوى عبر منصة «ناجز»، مع إدخال بيانات الأطراف، ووصف العقار، وسبب الإخلاء، وإرفاق المستندات المطلوبة.
6. حضور الجلسات وتقديم الدفوع
يحضر المدعي والمدعى عليه أو وكلاؤهم الجلسات المحددة، ويتم عرض الدفوع والمستندات أمام المحكمة المختصة.
7. صدور الحكم في دعوى الإخلاء
تفصل المحكمة في الدعوى وفق ما يثبت لديها، إما بالحكم بالإخلاء أو برفض الدعوى إذا تبيّن عدم صحة إجراءات رفع دعوى إخلاء أو انتفاء سببها.
8. تنفيذ حكم الإخلاء عبر محكمة التنفيذ
بعد اكتساب الحكم القطعية، يُرفع طلب التنفيذ لإخلاء العقار جبريًا عند امتناع المستأجر عن التنفيذ الطوعي.
متى تُرفض دعوى الإخلاء عمليًا؟
رغم مشروعية المطالبة بالإخلاء في حالات معينة، إلا أن الواقع القضائي يُظهر أن عددًا من دعاوى الإخلاء تُرفض لأسباب إجرائية أو موضوعية، غالبًا نتيجة عدم الالتزام بضوابط إجراءات رفع دعوى إخلاء أو اختيار الطريق غير الصحيح للمطالبة.
وتحرص المحاكم السعودية على عدم الحكم بالإخلاء إلا متى توافرت الشروط النظامية كاملة، حمايةً لحق السكن أو الانتفاع، ومنعًا للإضرار بالمستأجر دون مسوغ نظامي.
إليك أبرز الحالات التي تُرفض فيها دعوى الإخلاء فيما يلي:
1. رفع دعوى إخلاء رغم وجود سند تنفيذي
إذا كان عقد الإيجار موثقًا عبر منصة «إيجار» ويُعد سندًا تنفيذيًا، فإن رفع دعوى إخلاء أمام المحكمة يُعد إجراءً غير صحيح، وتُرفض الدعوى شكلًا، مع إرشاد المدعي إلى سلوك طريق التنفيذ المباشر.
2. انتفاء السبب النظامي للإخلاء
تُرفض الدعوى إذا لم يثبت وجود سبب مشروع، كأن يطالب المؤجر بالإخلاء دون عدم سداد فعلي، أو قبل انتهاء العقد، أو دون مخالفة جوهرية من المستأجر.
3. زوال سبب الإخلاء قبل الفصل في الدعوى
إذا قام المستأجر بسداد الأجرة المتأخرة أو تصحيح المخالفة قبل صدور الحكم، فقد ترى المحكمة انتفاء مبرر الإخلاء، وتُصدر حكمًا برفض الدعوى.
4. عدم ثبوت صفة المدعي
تُرفض دعوى الإخلاء إذا عجز المدعي عن إثبات صفته النظامية، كعدم تقديم صك ملكية، أو وكالة شرعية تخوله رفع الدعوى والمطالبة بالإخلاء.
5. وجود اتفاق أو تجديد ضمني للعقد
في حال ثبت للمحكمة أن العلاقة الإيجارية ما زالت قائمة، سواء بتجديد صريح أو ضمني (كاستمرار السداد وقبول الأجرة)، فإن دعوى الإخلاء تُرفض لعدم انتهاء العلاقة النظامية.
6. الخلل في صحيفة الدعوى أو بياناتها الجوهرية
أي نقص في بيان سبب الإخلاء، أو عدم تحديد العقار بدقة، أو غموض في الطلبات، قد يؤدي إلى رفض الدعوى أو عدم قبولها شكلًا، لعدم استيفاء متطلبات إجراءات رفع دعوى إخلاء.
مثال واقعي
مؤجر رفع دعوى إخلاء بسبب عدم السداد، إلا أن المستأجر قدم ما يثبت سداد كامل المتأخرات قبل الجلسة الأولى. قضت المحكمة برفض الدعوى، لزوال سبب الإخلاء، مع تحميل المدعي الرسوم القضائية.
نصائح قانونية مهمة قبل اتخاذ إجراءات رفع دعوى إخلاء
تمثل إجراءات رفع دعوى إخلاء خطوة قانونية حساسة، لما يترتب عليها من آثار مباشرة تمس حق الانتفاع بالعقار، ولذلك فإن الالتزام بالضوابط النظامية قبل البدء في الدعوى يُعد عاملًا حاسمًا في قبولها وسرعة الفصل فيها.
فيما يلي أبرز النصائح القانونية العملية:
1. تحقق من الطريق النظامي الصحيح قبل رفع الدعوى
في كثير من الحالات، لا تكون دعوى الإخلاء هي الطريق المناسب، خصوصًا إذا كان عقد الإيجار موثقًا ويُعد سندًا تنفيذيًا، إذ يكون التنفيذ المباشر هو الإجراء الصحيح بدلًا من إجراءات رفع دعوى إخلاء أمام المحكمة.
2. وثّق سبب الإخلاء بمستندات واضحة
عدم السداد أو مخالفة شروط العقد يجب أن تكون مثبتة بمستندات رسمية أو مراسلات واضحة، لأن الادعاء المجرد غالبًا لا يكفي لإقناع المحكمة.
3. لا تتعجل رفع الدعوى قبل توجيه الإنذار النظامي
في بعض الحالات، يُعد توجيه إنذار بالسداد أو الإخلاء خطوة مهمة لإثبات الإخلال وتمكين المستأجر من تصحيح وضعه، مما يعزز موقف المدعي عند اللجوء للقضاء.
4. تأكد من سلامة صفتك النظامية في الدعوى
غياب صك الملكية أو الوكالة الشرعية الصحيحة قد يؤدي إلى رفض الدعوى، حتى لو كان سبب الإخلاء قائمًا.
5. تجنب الإخلاء الذاتي دون حكم أو تنفيذ نظامي
إخلاء المستأجر بالقوة أو تغيير الأقفال دون مسوغ نظامي قد يعرّض المؤجر للمساءلة، والطريق الصحيح هو سلوك إجراءات رفع دعوى إخلاء أو التنفيذ النظامي فقط.
6. راقب تصرفات المستأجر أثناء نظر الدعوى
سداد المتأخرات أو تصحيح المخالفة قبل الفصل قد يؤدي إلى رفض الدعوى، لذا يجب متابعة تطورات النزاع وتعديل الطلبات عند الاقتضاء.
7. الاستعانة بمحامٍ مختص تقلل مخاطر الرفض
الخبرة القانونية المتخصصة في إجراءات رفع دعوى إخلاء تساعد على اختيار الطريق الصحيح، وصياغة الطلبات بدقة، وتفادي الأخطاء الإجرائية الشائعة.
يمكنك التعرف أيضا على: نموذج دعوى مالية بأجرة عقار
ختاما، إن فهم إجراءات رفع دعوى إخلاء والتمييز بين الحالات التي تُرفع فيها الدعوى والحالات التي تُرفض عمليًا، يمثل عنصرًا أساسيًا لحماية الحقوق العقارية وتفادي النزاعات المطوّلة والخسائر المالية، فالالتزام بالطريق النظامي الصحيح، واستيفاء الشروط، وتقديم المستندات المؤيدة، جميعها عوامل حاسمة في سرعة الفصل في دعاوى الإخلاء وضمان سلامة النتائج القضائية.
ويُظهر التطبيق القضائي أن كثيرًا من دعاوى الإخلاء تُرفض ليس لعدم وجود حق، وإنما بسبب أخطاء إجرائية أو اختيار مسار غير صحيح، وهو ما يمكن تفاديه بالاستشارة القانونية المسبقة والصياغة النظامية الدقيقة.
إذا كنت مالك عقار أو مستأجرًا وتواجه نزاعًا حول الإخلاء، أو ترغب في التأكد من سلامة إجراءات رفع دعوى إخلاء قبل اتخاذ أي خطوة، فإن فريقنا القانوني المتخصص جاهز لمساعدتك.
تواصل معنا عبر موقعنا الإلكتروني للحصول على استشارة قانونية موثوقة، وتمثيل احترافي أمام المحاكم، ومتابعة دقيقة لإجراءات التنفيذ، بما يضمن حماية حقوقك وفق الأنظمة السعودية المعمول بها.
أسئلة شائعة
هل يمكن رفع دعوى إخلاء قبل انتهاء عقد الإيجار؟
نعم، يمكن ذلك في حالات محددة فقط، مثل وجود إخلال جوهري من المستأجر بشروط العقد (كالتأجير من الباطن دون إذن، أو استخدام العقار لغير الغرض المتفق عليه)، أما دون سبب نظامي فلا تُقبل إجراءات رفع دعوى إخلاء.
هل يشترط توثيق عقد الإيجار لرفع دعوى إخلاء؟
لا يُشترط التوثيق لرفع الدعوى، لكن توثيق العقد يغيّر المسار النظامي، إذ يجعل التنفيذ المباشر ممكنًا، بينما العقود غير الموثقة تستلزم اتباع إجراءات رفع دعوى إخلاء أمام المحكمة.
هل يحق للورثة رفع دعوى إخلاء عن عقار موروث؟
يجوز ذلك إذا ثبتت صفتهم النظامية، إما بصك حصر ورثة أو وكالة شرعية، ويُشترط أن يكون طلب الإخلاء صادرًا ممن يملك حق الإدارة أو التفويض النظامي.
هل يمكن رفع دعوى إخلاء على مستأجر فرعي؟
نعم، إذا كان التأجير من الباطن مخالفًا لشروط العقد الأصلي أو تم دون موافقة المؤجر، ويُنظر في إجراءات رفع دعوى إخلاء بحسب العلاقة التعاقدية المثبتة.
هل تختلف إجراءات رفع دعوى إخلاء بين العقار السكني والتجاري؟
الأصل النظامي واحد، إلا أن التطبيق العملي قد يختلف بحسب طبيعة العقد، وشروطه، والغرض من الاستخدام، خاصة في العقود التجارية طويلة الأجل.
هل يجوز الاتفاق في العقد على الإخلاء التلقائي دون اللجوء للمحكمة؟
الاتفاقات الخاصة لا تُغني عن الطريق النظامي، ولا يُنفذ الإخلاء إلا بحكم قضائي أو عبر محكمة التنفيذ إذا توافر سند تنفيذي، مهما ورد في العقد.
هل يؤثر وجود نزاع مالي آخر بين الطرفين على دعوى الإخلاء؟
لا يمنع ذلك من نظر دعوى الإخلاء، ما دام سبب الإخلاء مستقلًا وواضحًا، وتفصل المحكمة في كل طلب بحسب طبيعته.
هل يمكن إيقاف إجراءات الإخلاء مؤقتًا؟
قد يتم ذلك في حالات استثنائية إذا صدر قرار قضائي بوقف التنفيذ، أو وُجدت ظروف تستدعي التأجيل، ويُقدّر ذلك وفق ما تراه المحكمة المختصة.
للتواصل مع أفضل محامي في مكة ، وطرح ما لديك من تساؤلات عليه لا تتردد بالتواصل معنا
المصادر
