في إطار التحول الوطني الذي تشهده المملكة، تأتي اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار في السعودية كأحد الأنظمة الحديثة التي تهدف إلى توثيق الملكية العقارية بدقة، وضمان استقرار السوق العقارية، وتعزيز الثقة فيها. ويُعد هذا النظام نقلة نوعية في تنظيم الملكيات العقارية وحمايتها قانونيًا، وفي مقالنا اليوم سوف نتحدث عن تفاصيل اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار.
يقدم المكتب استشارات قانونية شاملة ولدينا فريق متخصص في مجموعة واسعة من المجالات بما في ذلك النظام التجاري، والأنظمة العقارية، وحقوق الإنسان، والنظام الجزائي، ونظام العمل وغيره، كما نقدم استشاراتنا مكتوبة.
شرح نظام التسجيل العيني للعقار
في البداية قبل الحديث عن اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار ففي ظل التطورات التنظيمية للعقارات في السعودية جاء نظام التسجيل العيني للعقار 1443 بهدف إصلاح القطاع العقاري وتحديث آلياته كما تم تحديد كل وحدة عقارية في تطبيق أحكام هذا النظام كما يلي:
- بأن كل قطعة أرض وتقع في منطقة عقارية واحدة ومملوكة لشخص دون أن يفصل بين أجزائها فاصل هي وحدة عقارية.
- وكل قطعة ارض مخصصة لمنفعة عامة وفق للضوابط التي تحددها اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار.
- كما حدد نظام التسجيل العيني للعقار 1443 الإطار الفني والقانوني لتوثيق الملكيات العقارية بطريقة دقيقة حيث يخصص لكل منطقة سجل عقاري تفرد فيه صحيفة لكل وحدة عقارية تقيد بها الحقوق والواجبات.
- كما تبين اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار كيفية إعداد هذا السجل وتحديد بياناته والوثائق المتعلقة به حيث يلحق بكل سجل عقاري فهرس شخصي هجائي تستقى بياناته منه.
اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار
بعد إصدار نظام التسجيل العيني للعقار كان لا بد من إصدار اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار والذي أقره مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار الصادر وفق المرسوم الملكي(م/91) بتاريخ 1443/19/9ه.
وتحدد اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار الأحكام والإجراءات التي جاء بها النظام وكذلك الأدوار والمسؤوليات بن الجهات المعنية كما تعتبر هذه اللائحة بمثابة الإطار القانوني والإجرائي لهذا النظام بتنفيذه على أرض الواقع.
يمكن التعرف على المزيد حول: استخراج قرض عقاري بدون عقار
شرح المادة 36 من نظام التسجيل العيني للعقار
قبل الإسهاب في شرح المادة 36 من اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار تجدر الإشارة بأن السجل العقاري هو وثيقة رسمية تتضمن الأوصاف المادية للعقار. ووفق ما جاء في نص المادة 36 من نظام التسجيل العيني للعقار:
يجب أن تقيد في السجل العقاري جميع التغيرات التي من شأنها أنشاء حق من الحقوق العينية للعقار الأصلية أو التبعية أو تغييره أو زواله.
وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك ومن تلك التصرفات:
- القسمة الرضائية.
- الوصاية.
- والوقف والرهن.
- كذلك الميراث.
أسباب رفض التسجيل العيني للعقار
من أبرزِ العوائق التي قد تُواجِهُ تفعيل التسجيل العيني للعقار بُطء إجراءات تطبيق النظام حيثُ لم يُطبق النظام منذُ صدوره إلا على مناطق عقارية محدودة كان آخرهُا القرار الذي أصدرهُ معالي وزير العدل بتاريخ 18/11/1438ه على منطقتين عقاريتين في محافظة جدَّة، ومن العوائق كذلك عدمُ وعي الكثير من ملاك الأراضي بأهمية التسجيل العيني للعقار، بالإضافةِ إلى نُدرة قواعد البيانات لدى أجهزة الإدارة الحكومية المختصَّة، بل واختلافها أحياناً، ومن ذلك حُجج الاستحكام أو الصكوك التي نُص بها على حدودِ أرضٍ في فترة زمنية ما تغيَّر بعدها أوصاف حدود العقار الموصوفة في صكّ الملكية .
يمكن التعرف على المزيد حول: نظام التسجيل العيني للعقار
مناطق التسجيل العيني للعقار
بحسب الهيئة و اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار، فإن أعمال التسجيل العيني للعقار تشمل 70,167 قطعة عقارية في 146 حياً بمنطقة الرياض، والتسجيل لـ 55,922 قطعة عقارية في 139 حياً بمنطقة القصيم، والتسجيل لـ 41,317 قطعة عقارية في 41 حياً بمنطقة مكة المكرمة، والتسجيل لـ 86,749 قطعة عقارية في 173 حياً بمنطقة حائل، ابتداءً من 7 ديسمبر/ كانون الأول حتى نهاية 12 مارس/ آذار 2026.
إجراءات التسجيل وتصحيح الأخطاء
في إطار الحديث عن اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار إليكم إجراءات التسجيل وتصحيح الأخطاء:
إنشاء السجل العقاري
وفقًا للمادة الثالثة من اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار، يتم إنشاء السجل العقاري بشكل إلكتروني يسمح بحفظ وأرشفة المستندات وتعقب التعديلات. يتم تخصيص رقم فريد لكل عقار يُسجل في صحيفة إلكترونية ضمن قاعدة بيانات مركزية.
تصحيح الأخطاء
تنظم المادة السادسة من اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار آلية تصحيح الأخطاء المادية، حيث يمكن لأي طرف معني التقدم بطلب التصحيح مدعماً بالوثائق اللازمة. تتولى الهيئة معالجة الأخطاء، مع الاحتفاظ بالسجلات الأصلية لضمان الشفافية وتعقب العمليات.
الاطلاع على السجلات
تتيح المادة السابعة من اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار لأصحاب الحقوق العينية الاطلاع على صحف عقاراتهم. كما يمكن للمحاكم والجهات القضائية الاطلاع على البيانات عند الحاجة، مع مراعاة السرية في بعض الحالات الحساسة.
يمكن التعرف على المزيد حول: نظام الشركات الموحد
أهداف النظام ودوره في تحسين السوق العقاري
توثيق الحقوق العقارية: يسعى النظام و اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار إلى توثيق الحقوق العينية العقارية بشكل موثوق، ما يُسهم في تقليل النزاعات وتحقيق الاستقرار في السوق.
جذب الاستثمارات: توفر الشفافية والموثوقية التي يحققها النظام بيئة مناسبة لجذب المستثمرين المحليين والدوليين.
تعزيز التحول الرقمي: يُعد السجل العقاري الإلكتروني خطوة مهمة نحو التحول الرقمي، مما يسهل على الأفراد والمؤسسات الوصول إلى البيانات العقارية وإجراء التعاملات بسرعة وكفاءة.
الأسئلة الشائعة:
لماذا تحتاج إلى محامٍ عقاري؟
في ظل اعتماد نظام التسجيل العيني للعقار، تظهر الحاجة إلى استشارات قانونية دقيقة تضمن حماية مصالحك من قبل محامي عقارات في السعودية، إذ يمكن للمحامي من مكتب المحامي عبد الرحمن المهلكي أن:
- يُراجع مستندات العقار ويتأكد من سلامتها.
- يُقدم الاعتراضات القانونية في حال وجود خطأ في بيانات المسح.
- يُمثلك أمام لجان التظلمات أو المحاكم عند الحاجة.
- يُنسق مع الجهات المعنية لتسريع المعاملات العقارية المعقدة.
ما الفرق بين الصك القديم والتسجيل العيني؟
الفرق هو أن الصك القديم يثبت الملكية بوثيقة، أما التسجيل العيني في اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار يربط الوثيقة بوصف دقيق للعقار ويُسجّل رسميًا في قاعدة بيانات لا تقبل النزاع.
هل يمكن الاعتراض على بيانات التسجيل؟
نعم، يمكن الاعتراض على بيانات التسجيل ويُخصص لذلك فترة زمنية محددة بعد إعلان النطاق، ويُستحسن تقديم الاعتراض بمرافقة محامٍ مختص.
للتواصل مع أفضل محامي في مكة ، وطرح ما لديك من تساؤلات عليه لا تتردد بالتواصل معنا
المصادر:
