نظام المساهمات العقارية الجديد، بإطلاقه شهد القطاع العقاري في المملكة العربية السعودية، الذي يعد أحد الركائز الأساسية لرؤية ٢٠٣٠، قفزة نوعية في مستوى التنظيم والرقابة. هذا النظام لم يأتِ لملء فراغ تشريعي فحسب، بل جاء كاستجابة مباشرة وحاسمة لتحديات المرحلة السابقة، وفي مقالنا اليوم سوف نتحدث عن تفاصيل نظام المساهمات العقارية.
يقدم المكتب استشارات قانونية شاملة ولدينا فريق متخصص في مجموعة واسعة من المجالات بما في ذلك النظام التجاري، والأنظمة العقارية، وحقوق الإنسان، والنظام الجزائي، ونظام العمل وغيره، كما نقدم استشاراتنا مكتوبة.
مفهوم المساهمة العقارية
يجب أولاً تحديد ما تعنيه “المساهمة العقارية” رسمياً. وفقاً لـ المادة (١) من النظام، تُعرَّف المساهمة العقارية بأنها: “عملية جمع أموال من مجموعة من الأشخاص بهدف تمويل أو تطوير أو شراء عقار أو مجموعة عقارات، أو الاستثمار فيها، بقصد تحقيق الربح”. هذا التعريف الدقيق يضع جميع أشكال الاستثمار الجماعي العقاري تحت مظلة قانونية واحدة.
أما عن سبب إطلاق نظام المساهمات العقارية وكيفية عمله، فتُفصّل المادة (٢) من النظام الأهداف الرئيسية التي يسعى لتحقيقها، وأبرزها: تنظيم النشاط بالكامل، وتوفير بيئة استثمارية عادلة وشفافة، وحماية أموال المساهمين. ولتحقيق هذه الأهداف، أصبحت الهيئة العامة للعقار هي الجهة المسؤولة بالكامل عن التنظيم والرقابة. حيث تُشير المادة (٣) من النظام إلى اختصاصات الهيئة التي تشمل: إصدار التراخيص اللازمة، والإشراف على المساهمات القائمة، والتحقق من التزام المرخص لهم بجميع الضوابط.
نظام المساهمات العقارية
يتيح نظام المساهمات العقارية لمجموعة من الأفراد المشاركة في تملك أو تطوير عقار معين، سواء كان سكنيًّا أو تجاريًّا أو صناعيًّا من خلال شراء أسهم تمثل حصصًا في المشروع. ويعتمد نظام المساهمات العقارية على تجميع رؤوس الأموال الصغيرة لتمويل مشاريع كبيرة، مما يخفف العبء المالي على المستثمر الفردي، ويفتح المجال أمام مشاركة أوسع في السوق العقاري.
يخضع نظام المساهمات العقارية لقوانين ولوائح دقيقة تحدد شروط التأسيس، حقوق المساهمين، وآليات التوزيع والبيع، وتُصدر وثائق قانونية توضح نسبة كل مساهم والتزاماته، كما يتم طرح المشروع بعد إتمام التخطيط والبناء للبيع أو التوزيع وفقًا للأنظمة المتبعة.
وفي حال عدم اكتمال الاكتتاب، قد يُلغى المشروع أو يُعاد تنظيمه حسب القوانين المحلية، مما يستدعي أحيانًا الاستعانة بخبراء قانونيين متخصصين في فسخ عقود المساهمة العقارية.
يمكن التعرف على المزيد حول: تمويل المنشات الصغيرة والمتوسطة
تصنيف المساهمات العقارية في السعودية
لزيادة دقة الرقابة وتطبيق معايير الحوكمة المتناسبة مع حجم المخاطر، جاء نظام المساهمات العقارية الجديد بتصنيف واضح للمساهمات بناءً على رأس مالها. وقد نصت المادة (٣) من اللائحة التنفيذية على تقسيم المساهمات العقارية السعودية إلى ثلاثة أنواع رئيسية: تبدأ بـ “المساهمة الصغيرة”، وهي المساهمة التي يقل رأس مالها عن خمسين مليون ريال. تليها “المساهمة المتوسطة”، التي لا يقل رأس مالها عن خمسين مليون ريال ولا يزيد عن ثلاث مئة مليون ريال. وأخيراً، “المساهمة الكبيرة”، وهي التي يتجاوز رأس مالها ثلاث مئة مليون ريال. هذا التصنيف تم اعتماده من قبل الهيئة العامة للعقار بهدف تمكينها من وضع شروط ومتطلبات وإجراءات رقابة مختلفة لكل فئة، وهو ما يضمن تحقيق أعلى درجات الشفافية والإفصاح المتناسبة مع حجم الاستثمار، ويدعم بشكل فعال حماية حقوق المساهمين في كل المستويات.
أهداف اللائحة التنفيذية لنظام المساهمات العقارية
يستند نظام المساهمات العقارية إلى ركائز أساسية تهدف إلى تنظيم هذا القطاع الحيوي وضمان نجاحه، حيث يتبنى مجموعة من الأهداف الاستراتيجية التي تصب في مصلحة جميع الأطراف المعنية، أهمها:
حماية حقوق المستثمرين
يضع نظام المساهمات العقارية ضوابط صارمة لضمان حقوق المساهمين، من خلال آليات رقابية وقانونية تحمي استثماراتهم، وتلعب لجنة تصفية المساهمات العقارية دورًا أساسيًّا في مراقبة العمليات وضمان التزامها بالأنظمة، مما يقلل من احتمالية النزاعات أو التجاوزات.
تعزيز الشفافية والثقة
يسعى نظام المساهمات العقارية إلى إتاحة المعلومات الدقيقة حول المشاريع للمساهمين والجمهور، بما في ذلك خطط التنفيذ وآليات التوزيع، مما يعزز الثقة في هذا النوع من الاستثمار ويحد من المخاطر.
يمكن التعرف على المزيد حول: افضل تمويل سيارات بدون تحويل راتب
منع تعثر المشاريع
يعمل النظام من خلال المتابعة المستمرة وتقييم الأداء على الحد من تعثر المشاريع العقارية، مع توفير حلول استباقية لإدارة الأزمات، مثل إعادة الهيكلة أو التصفية المنظمة عند الضرورة.
تنويع الفرص الاستثمارية
يفتح النظام أمام مستثمرين متنوعين للمشاركة في مشاريع عقارية كبيرة كانت تقتصر في السابق على كبار المستثمرين، مما ينعكس بشكل إيجابي على تنشيط السوق ودفع عجلة الاقتصاد.
ضمان جودة التنفيذ
يشترط النظام الالتزام بمعايير عالية في التخطيط والبناء، مما يضمن جودة المشاريع المقدمة ويزيد من قيمتها السوقية، وبالتالي يعود بالفائدة على جميع المساهمين .
رفع الوعي الاستثماري
يساهم النظام في تثقيف المستثمرين حول آليات العمل في المساهمات العقارية، مما يمكنهم من اتخاذ قرارات مدروسة وتجنب المخاطر غير المحسوبة.
يمكن التعرف على المزيد حول: تمويل شخصي بدون تحويل راتب
متطلبات المشاركة في نظام المساهمات
حددت اللائحة التنفيذية ل نظام المساهمات العقارية مجموعة من المعايير الواضحة لضمان سلامة العمليات الاستثمارية وحماية حقوق جميع الأطراف، وفيما يلي توضيح لأهم المتطلبات التي يجب توافرها للمشاركة في هذا النوع من الاستثمار:
- توفر صك ملكية ساري المفعول للأرض المخصصة للمشروع.
- الحصول على موافقة التخطيط الرسمية من الجهات المختصة.
- الحصول على ترخيص من الهيئة العامة للعقار.
- موافقة هيئة السوق المالية على طرح المساهمة.
- الالتزام بنسبة الملكية المحددة للمرخص له.
- تحديد فترة زمنية محددة للمساهمة.
- إعادة كامل المبالغ للمساهمين دون خصومات عند انتهاء المدة.
- التأهيل المهني للمرخص لهم لممارسة النشاط
- إعداد سجل مساهمين رسمي تحت إشراف هيئة السوق المالية.
- الإفصاح الكامل عن كافة التفاصيل المتعلقة بالمشروع.
الأسئلة الشائعة:
ما هو نظام المساهمات العقارية؟
وفقًا للمادة الأولى من النظام، تُعرّف المساهمة العقارية بأنها مشروع تطوير عقاري يشارك فيه مجموعة من الأشخاص بهدف تحقيق منفعة، من خلال تملك عقار وتطويره إلى سكني أو تجاري أو صناعي أو زراعي، ثم بيعه أو إنهاء المساهمة، ولا يشمل ذلك الصناديق الاستثمارية العقارية. ويُطلق على الشخص الذي يملك حصة في المشروع اسم المساهم، بينما يُسمى الشخص الحاصل على الترخيص لإدارة المشروع المرخص له، ويُعيّن مدير المساهمة العقارية لإدارة المشروع، مع فتح حساب ضمان لضمان توجيه الأموال للمشروع المخصص لها فقط.
ما هو معنى المساهمة العقارية؟
يعرف نظام المساهمات العقاريه في المملكة على أنه إطار قانوني وتنظيمي ينظم مشاريع التطوير العقاري التي يشارك فيها عددًا من الأشخاص بهدف تحقيق منفعة مشتركة من خلال تملك عقار ثم تطويره إلى استخدامات سكنية أو تجارية أو صناعية أو زراعية، ومن ثم بيع وإنهاء المشروع.
للتواصل مع أفضل محامي في مكة ، وطرح ما لديك من تساؤلات عليه لا تتردد بالتواصل معنا
المصادر:
