صيغة دعوى شفعة تُعد من الدعاوى الهامة في النظام القضائي السعودي، كونها الوسيلة القانونية التي تُمكّن الشريك أو الجار من المطالبة بحقه في تملك العقار المبيع قبل أن ينتقل إلى الغير، وتستند هذه الدعوى إلى نصوص نظام المرافعات الشرعية التي وضعت ضوابط دقيقة لضمان التوازن بين حقوق البائع والمشتري والشفيع.
يقدم المكتب خدمات تقديم المشورة القانونية للأفراد ومراجعتها بالشكل القانوني الصحيح بطرق احترافية تضمن لك جميع حقوقك، لا تتردد وقم بالتواصل معنا الان.
في هذا المقال نستعرض الدليل الكامل لصيغة دعوى شفعة وطريقة تقديمها للمحكمة، بدءًا من تعريف الدعوى وشروطها، مرورًا بالمستندات المطلوبة والإجراءات النظامية لرفعها، وصولًا إلى إمكانية رفعها إلكترونيًا عبر بوابة ناجز.
كما سنسلط الضوء على حق الشفعة في الأراضي الزراعية، ومدة حق الشفعة وفق النظام السعودي، مع تقديم نموذج احترافي يمكن الاسترشاد به عند التقديم للمحكمة.
تعريف دعوى الشفعة
تُعرف دعوى الشفعة بأنها الدعوى التي يرفعها الشفيع أمام المحكمة للمطالبة بحقه في تملك العقار المبيع من شريك أو جار قبل أن ينتقل إلى شخص أجنبي، ويقوم هذا الحق على مبدأ منع الضرر وحماية العلاقات القائمة بين الشركاء أو الجيران.
وقد نصت المادة (1009) من النظام السعودي المستمد من الشريعة الإسلامية على أن: “الشفعة هي استحقاق الشريك في العقار المبيع أن يتملكه بالثمن الذي استقر عليه العقد”.
وبذلك فإن صيغة دعوى شفعة هي الوسيلة النظامية التي يثبت بها الشفيع رغبته القانونية في شراء العقار وفق الإجراءات الشرعية والقانونية المعمول بها في المملكة.
يمكنك التعرف أيضا على: صيغة دعوى استحقاق وقف
شروط دعوى الشفعة في النظام السعودي
لكي تكون صيغة دعوى شفعة مقبولة أمام المحكمة في النظام السعودي، لا بد من توافر شروط معينة نصت عليها الأنظمة المستمدة من أحكام الشريعة الإسلامية، ومن أبرزها:
1. وجود عقد بيع صحيح
يشترط أن يكون العقار قد بيع بعقد صحيح مكتمل الأركان، إذ لا تقوم دعوى الشفعة في حالات البيع الباطل أو غير المكتمل.
2. أن يكون الشفيع شريكًا أو جارًا
أوضح النظام أن الحق في الشفعة يثبت للشريك في العقار المشاع، ثم للجار الملاصق إذا لم يوجد شريك.
3. المطالبة الفورية بالشفعة
ألزم النظام الشفيع بالمبادرة إلى رفع دعواه فور علمه بواقعة البيع، وإلا سقط حقه، حيث نصت المادة (1012) من النظام على أن: “يسقط الحق في الشفعة إذا لم يطالب به الشفيع فور علمه بالبيع.”
4. القدرة على دفع الثمن
يجب أن يلتزم الشفيع بدفع كامل الثمن الذي دفعه المشتري الأصلي، فلا يجوز له المطالبة بالشفعة دون استعداد لسداد المقابل المالي نفسه.
5. ألا يكون العقار قد تم تسجيله نهائيًا باسم المشتري الجديد
فإذا انتقل الملك بشكل رسمي ونهائي، تعذر إقامة صيغة دعوى شفعة أمام المحكمة.
المستندات المطلوبة لدعوى الشفعة في النظام السعودي
حتى تكون صيغة دعوى شفعة مكتملة وقابلة للقبول أمام المحكمة المختصة في السعودية، لا بد من إرفاق مجموعة من المستندات الرسمية التي تعزز موقف الشفيع وتثبت أحقيته في المطالبة، ومن أهمها:
- صك الملكية أو عقد الشراكة: يقدمه الشفيع لإثبات صفته كمالك مشاع أو جار ملاصق، وهو الشرط الأساسي لقبول الدعوى.
- صورة من عقد البيع المبرم بين المالك الأصلي والمشتري الجديد: لإثبات وقوع البيع وصحة العقد الذي نشأ عنه حق الشفعة.
- إثبات سداد الثمن أو القدرة على سداده: كإيصال دفع، أو شهادة من البنك تثبت توافر المبلغ المطلوب، تنفيذًا لما نصت عليه المادة (1010) من النظام السعودي التي تشترط دفع كامل الثمن.
- سجل العقار من وزارة العدل أو منصة (كتابة العدل): للتأكد من عدم تسجيل الملكية بشكل نهائي باسم المشتري الجديد، مما قد يسقط حق الشفعة.
- وكالة شرعية (إن وجدت): إذا كان الشفيع يمثله محامٍ أو وكيل، فيجب إرفاق وكالة سارية المفعول تخوله رفع الدعوى وتقديم المذكرات.
هذه المستندات تُمكِّن المحكمة من التحقق من جدية صيغة دعوى شفعة، وتؤكد استيفاء الشروط النظامية والشرعية لرفعها.
نموذج صيغة دعوى شفعة جاهزة للاستخدام
قبل تقديم الدعوى أمام المحكمة، يحتاج الشفيع إلى إعداد صيغة دعوى شفعة واضحة ومكتملة العناصر القانونية، هذا النموذج يمثل الإطار العملي الذي يستند إليه القاضي عند نظر الدعوى، ويضمن عدم إغفال أي بيانات جوهرية.
فيما يلي نموذج احترافي جاهز للاستخدام:
نموذج دعوى شفعة
الجهة القضائية المختصة: المحكمة العامة في (…..)
المدعي (الشفيع):
الاسم: ………………………………….
رقم الهوية: …………………………….
العنوان: ……………………………….
رقم الجوال: …………………………..
المدعى عليه (المشتري الجديد):
الاسم: …………………………………
رقم الهوية: ……………………………
العنوان: ………………………………
موضوع الدعوى: صيغة دعوى شفعة بشأن العقار الكائن في (……)
وقائع الدعوى
أملك العقار المشاع/المجاور المتمثل في (…..)، وقد قام المدعى عليه بشراء العقار محل الدعوى بموجب عقد بيع مؤرخ في (……)، وبثمن قدره (…… ريال). وبصفتي شريكًا/جارًا ملاصقًا، يحق لي طلب الشفعة وفقًا لما نصت عليه المادة (1010) من النظام السعودي، والتي تقرر حق الشفعة لمن توافرت فيه الشروط النظامية.
الطلبات
- إثبات حقي في الشفعة على العقار محل الدعوى.
- إلزام المدعى عليه بتمكين المحكمة من نقل ملكية العقار لي بعد سدادي كامل الثمن المتفق عليه.
- الحكم بتسجيل العقار باسمي في السجلات العقارية الرسمية.
المرفقات
- صورة صك الملكية/عقد الشراكة.
- صورة عقد البيع بين المالك الأصلي والمدعى عليه.
- إثبات سداد أو إيداع الثمن.
- صورة الهوية الوطنية.
- وكالة شرعية (إن وُجدت).
التوقيع: …………..
إعداد مثل هذه صيغة دعوى شفعة بشكل متكامل يختصر الكثير من الوقت على المدعي والقاضي، ويزيد من فرص قبول الدعوى وتحقيق النتيجة المرجوة.
إجراءات رفع دعوى الشفعة في النظام السعودي
لكي تكون صيغة دعوى شفعة مقبولة أمام المحكمة في السعودية، لا بد من اتباع مجموعة من الإجراءات النظامية التي حددها نظام المرافعات الشرعية ولائحة التنفيذ.
هذه الإجراءات تضمن أن الدعوى مكتملة الأركان وصحيحة من الناحية القانونية، وتشمل الخطوات التالية:
1. التأكد من استيفاء شروط الشفعة
يجب أن يتحقق الشفيع من كونه شريكًا في العقار المشاع أو جارًا ملاصقًا، وأن يقدم طلبه خلال المدة المحددة نظامًا حتى لا يسقط حقه.
2. إعداد صيغة دعوى شفعة مكتملة
صياغة الدعوى يجب أن تتضمن بيانات الأطراف، وصف العقار محل الشفعة، الثمن المتفق عليه في عقد البيع، والطلبات بشكل دقيق.
3. إرفاق المستندات المطلوبة
مثل صك الملكية، عقد البيع المبرم بين المالك والمشتري الجديد، وإثبات سداد أو إيداع الثمن، إضافة إلى الهوية الوطنية وأي وكالات شرعية.
4. تقديم الدعوى عبر المحكمة المختصة
تُرفع الدعوى أمام المحكمة العامة التي يقع العقار في دائرتها، مع تسجيلها في النظام الإلكتروني المعتمد من وزارة العدل.
5. جلسات المرافعة وسماع أقوال الأطراف
تحدد المحكمة جلسات للاستماع إلى دفوع المدعي والمدعى عليه، والتأكد من صحة المستندات المقدمة.
6. إصدار الحكم وتسجيل العقار
في حال ثبوت أحقية المدعي بالشفعة، تصدر المحكمة حكمًا بتمكينه من العقار مقابل دفع الثمن، ثم يُسجل العقار باسمه رسميًا لدى الجهات المختصة.
طريقة رفع صيغة دعوى شفعة إلكترونيًا عبر بوابة ناجز
في إطار التحول الرقمي الذي تشهده المملكة العربية السعودية، أصبح بإمكان الأفراد رفع صيغة دعوى شفعة إلكترونيًا بكل سهولة عبر بوابة ناجز التابعة لوزارة العدل، دون الحاجة إلى مراجعة المحكمة حضوريًا في المراحل الأولى، حيث تتيح هذه الخدمة توفير الوقت والجهد، وضمان دقة البيانات المقدمة للمحكمة.
خطوات رفع صيغة دعوى شفعة إلكترونيًا عبر بوابة ناجز
- الدخول إلى بوابة ناجز عبر الرابط الرسمي وتسجيل الدخول باستخدام النفاذ الوطني الموحد.
- اختيار الخدمات القضائية: ومن ثم التوجه إلى خدمة “صحائف الدعوى”.
- تعبئة بيانات الدعوى: يشمل ذلك بيانات المدعي والمدعى عليه، وصف العقار، الثمن الوارد في العقد، وذكر أن الدعوى هي صيغة دعوى شفعة.
- إرفاق المستندات المطلوبة إلكترونيًا: مثل نسخة عقد البيع، صك الملكية، إيصال إيداع الثمن، وصورة الهوية الوطنية.
- تحديد المحكمة المختصة: بناءً على موقع العقار محل النزاع.
- إرسال الطلب إلكترونيًا: وبعد اعتماده يتم تزويد المدعي برقم الدعوى لمتابعتها عبر حسابه في ناجز.
تتميز هذه الخدمة الإلكترونية بالشفافية والسرعة، حيث يمكن للمدعي متابعة حالة الدعوى، واستلام الإشعارات حول مواعيد الجلسات أو القرارات القضائية عبر الرسائل النصية أو البريد الإلكتروني المسجل.
المدة التقديرية لإجراءات دعوى شفعة إلكترونيًا عبر بوابة ناجز
غالبًا ما تتم مراجعة الطلبات خلال فترة تتراوح بين 3 إلى 7 أيام عمل للتأكد من استيفاء الشروط النظامية، ثم يتم تحديد أول جلسة قضائية خلال مدة قد تصل إلى أسبوعين أو ثلاثة أسابيع حسب ضغط القضايا في المحكمة المختصة.
حق الشفعة في الأرض الزراعية
يُعتبر حق الشفعة في الأراضي الزراعية من أبرز تطبيقات صيغة دعوى شفعة في المملكة العربية السعودية، حيث نصت المادة (118) من نظام المرافعات الشرعية على أحقية الشريك في العقار غير المنقول أن يطلب تملك الحصة المباعة من الغير متى توفرت الشروط.
يكتسب هذا الحق أهمية خاصة في الأراضي الزراعية لما لها من طبيعة استثمارية ومعيشية، إذ يُمكّن الشريك أو الجار من الحفاظ على وحدة الأرض ومنع تفتتها بين عدد كبير من الملاك.
يشترط لممارسة حق الشفعة في الأراضي الزراعية أن يكون العقار قابلاً للقسمة، وأن يتم رفع الدعوى خلال المدة النظامية، وأن يودع الشفيع كامل الثمن الذي دفعه المشتري في خزينة المحكمة لضمان الجدية في الطلب.
مدة حق الشفعة
من المسائل الجوهرية المرتبطة بـ صيغة دعوى شفعة هي تحديد المدة النظامية لمباشرة هذا الحق، حيث:
وفقًا للمادة (119) من نظام المرافعات الشرعية، فإن دعوى الشفعة تسقط إذا لم يرفعها الشفيع خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ علمه بالبيع، أو إذا لم يودع الثمن خلال ثلاثين يومًا من تاريخ الحكم له بالشفعة.
وتبرز هنا أهمية المدد النظامية كعنصر حاسم، إذ تهدف إلى تحقيق التوازن بين مصلحة الشفيع في حماية حقوقه ومصلحة المشتري في استقرار الملكية.
وبالتالي، فإن التأخر في مباشرة دعوى الشفعة قد يؤدي إلى فقدان الحق بشكل نهائي، مهما كانت مبررات التأخير.
يمكنك التعرف أيضا على: صيغة دعوى جرد تركة
ختاما، يتضح أن صيغة دعوى شفعة في النظام السعودي ليست مجرد ورقة قانونية، بل هي أداة قضائية تحمي حقوق الشركاء في العقار وتمنع الضرر عنهم. ومن خلال ما استعرضناه من تعريف الدعوى، شروطها، المستندات اللازمة، النموذج الاحترافي، الإجراءات النظامية، وطريقة رفعها إلكترونيًا عبر ناجز، يتبين أن النظام السعودي وضع إطارًا واضحًا يضمن العدالة ويُيسر على الأفراد الوصول لحقوقهم.
وحرصًا على ضمان نجاح الدعوى وتقديمها وفق الأصول النظامية والمواد القانونية ذات الصلة، ندعوك للتواصل مع مكتب المهلكي للمحاماة والاستشارات القانونية، حيث نقدم الدعم المتكامل في صياغة ومتابعة دعاوى الشفعة، مع استشارات احترافية تساعدك على حماية حقوقك وتسريع إجراءاتك القضائية.
أسئلة شائعة
يتساءل الكثير من الأفراد حول الجوانب العملية المرتبطة بـ صيغة دعوى شفعة، خاصة فيما يتعلق بالمدد القانونية، نطاق العقارات المشمولة، وإمكانية الجمع بينها وبين دعاوى أخرى.
وفيما يلي أبرز الأسئلة الشائعة التي لم يتم التطرق إليها في المقال، مع تقديم إجابات وافية تسهل على القارئ فهم هذا النوع من الدعاوى بشكل أعمق:
هل يمكن التنازل عن حق الشفعة بعد ثبوت الحكم؟
نعم، يجوز للشفيع التنازل عن حقه في الشفعة بعد صدور الحكم لصالحه، ويترتب على ذلك سقوط حقه نهائيًا، بشرط أن يتم التنازل بإرادة صريحة وواضحة.
هل يشمل حق الشفعة العقارات التجارية أم يقتصر على السكنية والزراعية؟
حق الشفعة يشمل جميع أنواع العقارات سواء كانت زراعية أو سكنية أو تجارية، ما دام الشروط النظامية متحققة، ولم يرد نص يستثني نوعًا معينًا من العقارات.
ماذا يحدث إذا لم يتم رفع صيغة دعوى شفعة خلال المدة النظامية؟
في حال عدم رفع الدعوى خلال المدة المقررة نظامًا، يسقط حق الشفعة نهائيًا، ولا يحق للشفيع المطالبة به مستقبلًا، حتى وإن كان باقي الشروط متوافرة.
هل يمكن الجمع بين دعوى الشفعة ودعاوى أخرى مثل دعوى الملكية أو منع التعرض؟
يمكن للشفيع الجمع بين دعوى الشفعة ودعاوى أخرى إذا كانت مرتبطة بحقوقه على العقار، بشرط أن تكون مرتبطة ارتباطًا وثيقًا، ويترك تقدير ذلك لسلطة المحكمة.
للتواصل مع أفضل محامي في مكة ، وطرح ما لديك من تساؤلات عليه لا تتردد بالتواصل معنا
المصادر
