في إطار التحول الوطني الذي تشهده المملكة، يأتي نظام التسجيل العيني للعقار في السعودية كأحد الأنظمة الحديثة التي تهدف إلى توثيق الملكية العقارية بدقة، وضمان استقرار السوق العقارية، وتعزيز الثقة فيها. ويُعد هذا النظام نقلة نوعية في تنظيم الملكيات العقارية وحمايتها قانونيًا، وفي مقالنا اليوم سوف نتحدث عن تفاصيل نظام التسجيل العيني للعقار.
يقدم المكتب استشارات قانونية شاملة ولدينا فريق متخصص في مجموعة واسعة من المجالات بما في ذلك النظام التجاري، والأنظمة العقارية، وحقوق الإنسان، والنظام الجزائي، ونظام العمل وغيره، كما نقدم استشاراتنا مكتوبة.
ماذا يعني تسجيل العقار عينيًا؟
نظام التسجيل العيني للعقار هو قيد العقار في سجل عقاري رسمي باعتباره وحدة مستقلة، بحيث يرتبط الحق مباشرة بالعقار ذاته لا بالأشخاص، ويمنح الصك حجّية مطلقة أمام الجهات القضائية. وفق نظام التسجيل العيني للعقار الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/91) بتاريخ 19/09/1443هـ، يُعرَّف التسجيل العيني بأنه إثبات بيانات العقار وحقوقه في السجل العقاري المعتمد، بحيث يشمل الموقع، والحدود، والمساحة، وأي حقوق أو التزامات متعلقة به. ويُعد هذا القيد حجةً على الكافة، ولا يجوز الطعن فيه إلا في حالات استثنائية مثل ثبوت التزوير أو الخطأ المادي في القيد.
نظام التسجيل العيني للعقار الجديد
يقصد ب نظام التسجيل العيني للعقار في السعودية بأنه الطريقة التي تهدف لتحديد وتنظيم الملكية العقارية كما أن نظام السجل العيني للعقار هو سجل عقاري تثبت فيه الحقوق العقارية وما يطرأ عليها من تعديلات. ولقد صدر نظام السجل العيني للعقار في السعودية بموجب مرسوم ملكي رقم(م/91) بتاريخ1443/9/18ه بقرار من مجلس الوزراء(537) وقد تم نشره 1443/10/12ه.
ويعد نظام التسجيل العيني في السعودية من الأنظمة المهمة التي حرصت المملكة على تطبيقها والعمل على تطويرها لتكون رديفة للإجراءات ضمن السجل العقاري للحفاظ على ملكية الأفراد.
يمكن التعرف على المزيد حول: نظام الشركات الموحد
شرح نظام التسجيل العيني للعقار 1443
في البداية وفي ظل التطورات التنظيمية للعقارات في السعودية نظام التسجيل العيني للعقار بهدف إصلاح القطاع العقاري وتحديث آلياته كما تم تحديد كل وحدة عقارية في تطبيق أحكام هذا النظام كما يلي:
- بأن كل قطعة أرض وتقع في منطقة عقارية واحدة ومملوكة لشخص دون أن يفصل بين أجزائها فاصل هي وحدة عقارية.
- وكل قطعة رض مخصصة لمنفعة عامة وفق للضوابط التي تحددها اللائحة التنفيذية.
- أو المناجم والمحاجر.
- كما حدد النظام الإطار الفني والقانوني لتوثيق الملكيات العقارية بطريقة دقيقة.
- ولفهم أهمية النظام لا بد من تسليط الضوء على التسجيل العيني للعقار.
- لذا يعد التسجيل العيني للعقار بأنه جعل العقار محل الحق العقاري أساساً لقيد الحق أي أن العقار هو العنصر الأساسي في السجل العقاري وربط حقوق العقار به مباشرةً ويمكن معرفة وضع أي عقار بالرجوع لصحيفته.
الفرق بين التسجيل العيني والتسجيل العادي
نظام التسجيل العيني للعقار يوثق العقار نفسه بصك رسمي شامل يحدد كافة أوصافه، بينما التسجيل العادي يقتصر على إثبات التصرفات بين الأطراف دون ضمان دقة أوصاف العقار.يمكن تلخيص الفروق الجوهرية بين النظامين كما يلي:
التسجيل العيني:
- يربط الحق مباشرة بالعقار ذاته وليس بأسماء المتعاملين فقط.
- يتضمن بيانات دقيقة عن الموقع، الحدود، المساحة، والحقوق العينية المترتبة.
- الصك العيني يتمتع بحجّية مطلقة أمام القضاء ولا يقبل الطعن إلا في حالات استثنائية مثل التزوير أو الخطأ المادي في القيد.
التسجيل العادي:
يركّز على توثيق المعاملة بين البائع والمشتري أو المتصرف والمتصرف إليه.
قد تفتقر البيانات المرفقة إلى دقة وصف العقار.
لا يتمتع بنفس درجة الحماية القانونية التي يمنحها التسجيل العيني.
يمكن التعرف على المزيد حول: الفرق بين نظام المنافسات والمشتريات الحكومية الجديد والقديم
أهداف نظام التسجيل العيني للعقار في السعودية
يعكس نظام التسجيل العيني للعقار في السعودية توجّه المملكة نحو حوكمة الأصول العقارية، ومن أبرز أهدافه:
- توفير قاعدة بيانات عقارية دقيقة ومحدثة.
- الحد من الازدواج في الملكية والتعديات.
- تقليل النزاعات القضائية المتعلقة بالملكية.
- تسهيل إجراءات البيع، الشراء، والرهن العقاري.
- تعزيز ثقة المستثمرين المحليين والأجانب في السوق العقارية.
رسوم التسجيل العيني للعقار
صدر نظام التسجيل العيني للعقار وكان خدمة مجانية إلى حين تم إقرار تكلفة رسوم التسجيل العيني للعقار والتي برزت كأحد الجوانب المهمة التي يهتم بها الأفراد والجهات ذات العلاقة بالعقار وتم تحديد المبلغ المالي للخدمات والإجراءات التي تتعلق بتسجيل العقار. وتبلغ رسوم نظام التسجيل العيني ما يلي:
- تبلغ الرسوم2% من قيمة العقار مع التخفيض1,7% من العقار ولمدة 60 يوم.
يمكن التعرف على المزيد حول: لائحة نظام المنافسات والمشتريات الحكومية
إجراءات التسجيل العيني للعقار في السعودية
في إطار الحديث عن نظام التسجيل العيني للعقار فإن عملية التسجيل العيني تمر بعدة مراحل منظمة بدقة لضمان سلامة البيانات وحماية الحقوق:
- تحديد المنطقة العقارية: تبدأ الجهة المختصة، عادة الهيئة العامة للعقار، بتحديد النطاق الجغرافي الذي سيطبق فيه النظام، مع الإعلان عنه رسمياً.
- المسح العقاري الميداني: يتم إرسال فرق فنية متخصصة لإجراء رفع مساحي دقيق لكل عقار، باستخدام أحدث التقنيات لتحديد الحدود والمعالم.
- إعداد السجلات المبدئية: تُجمع البيانات وتُدخل في سجلات مؤقتة، مع إعداد مخططات معتمدة لكل عقار.
- إعلان البيانات للملاك: تنشر الجهة المختصة بيانات الملكية والمخططات ليطلع عليها الملاك ويتأكدوا من صحتها.
- مرحلة الاعتراضات: إذا كان لدى المالك أو أي طرف ذي مصلحة اعتراض على البيانات، يمكنه تقديمه خلال فترة زمنية محددة.
- إصدار السجلات النهائية: بعد النظر في الاعتراضات، تثبت الملكيات بشكل نهائي.
الأسئلة الشائعة:
كيف يمكنني تسجيل العقار العيني في السجل العقاري؟
يمكنك تسجيل العقار العيني في السجل العقاري فرديًا أو عبر وكيل شرعي من خلال المحكمة أو الجهة المختصة، مع إرفاق المستندات المطلوبة مثل صك الملكية، والبيانات المساحية، والمخططات الفنية المعتمدة.
ماذا يحدث إذا لم أسجّل العقار خلال 90 يومًا؟
إذا لم تقم بتسجيل العقار خلال 90 يومًا من بدء تطبيق التسجيل العيني في المنطقة المحددة قد لا يُعترف به قانونيًا، لذلك إذا كان هناك التزامات أو تصرفات سابقة للنظام يجب تسجيلها مباشرة.
للتواصل مع أفضل محامي في مكة ، وطرح ما لديك من تساؤلات عليه لا تتردد بالتواصل معنا
المصادر:
