ضريبة التصرف العقاري أصبحت من أهم الالتزامات النظامية التي يجب على كل بائع أو متصرف في عقار داخل المملكة العربية السعودية الإحاطة بها بدقة، لأن تجاهلها أو الخطأ في سدادها يترتب عليه غرامات مالية وإيقاف إجراءات الإفراغ ونقل الملكية.
يقدم المكتب خدمات الاستشارات القانونية للشركات ومراجعتها بالشكل القانوني الصحيح بطرق احترافية تضمن لك جميع حقوقك، لا تتردد وقم بالتواصل معنا الان.
في هذا المقال نقدم لك الدليل القانوني الكامل حول ضريبة التصرف العقاري من حيث المفهوم، الأساس النظامي، شروط الإعفاء، وآلية التسجيل والسداد خطوة بخطوة.
ما هي ضريبة التصرف العقاري؟
ضريبة التصرف العقارى هي ضريبة تفرضها هيئة الزكاة والضريبة والجمارك على جميع التصرفات العقارية التي يترتب عليها نقل ملكية العقار أو منفعته، سواء كان التصرف بيعًا، أو هبة، أو وصية، أو تنازلًا، أو مقايضة، أو أي صورة أخرى من صور نقل الملكية.
وتطبق ضريبة التصرف العقارى بنسبة ثابتة قدرها 5% من قيمة التصرف العقاري وفقًا لما ورد في اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية.
يمكنك التعرف أيضا على: الاستعلام عن متأخرات الصندوق العقاري
الأساس النظامي لضريبة التصرف العقاري
صدر نظام ضريبة التصرفات العقارية بموجب الأمر الملكي رقم (أ/84) بتاريخ 19/2/1442هـ، ونص في مادته الأولى على:
- “تُفرض ضريبة بنسبة (5%) على التصرفات العقارية، أياً كانت حالتها أو شكلها أو استخدامها في وقت التصرف، وتشمل الأراضي وما يُقام عليها من منشآت أو يُعد جزءًا منها.”
ويُقصد بالتصرف العقاري – نظامًا – كل عمل قانوني ناقل للملكية أو المنفعة، سواء تم بمقابل أو بدون مقابل.
متى تستحق ضريبة التصرف العقاري؟
تستحق ضريبة التصرف العقارى عند إبرام العقد أو توثيقه، ويُعد تسجيل العقد في المنصة المعتمدة شرطًا أساسيًا قبل الإفراغ أو التوثيق في كتابة العدل أو الجهات المعتمدة.
من المكلف بسداد ضريبة التصرف العقاري؟
الأصل أن البائع أو المتصرف هو المكلف بسداد ضريبة التصرف العقاري، ما لم يتم الاتفاق صراحة بين الطرفين على خلاف ذلك، بشرط توثيق الاتفاق.
شروط الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية
رغم عمومية تطبيق ضريبة التصرف العقارى، إلا أن النظام أقر عددًا من حالات الإعفاء تحقيقًا للعدالة الاجتماعية والاقتصادية.
الحالات المعفاة من ضريبة التصرف العقاري
تشمل شروط الإعفاء من ضريبة التصرف العقاري ما يلي:
- التصرف في حالات القسمة القضائية أو الرضائية بين الشركاء، بشرط عدم وجود مقابل مالي إضافي.
- التصرف بالهبة بين الزوجين أو الأقارب من الدرجة الأولى مثل:
- الأب والأم.
- الأبناء.
- الزوج أو الزوجة.
- التصرف العقاري الناتج عن الميراث أو الوصية الشرعية.
- نزع الملكية للمنفعة العامة وفق الأنظمة المعتمدة.
- نقل ملكية العقار من جهة حكومية إلى جهة حكومية أخرى.
- التصرف العقاري الناتج عن تصحيح أوضاع أو دمج صكوك دون مقابل.
شروط الاستفادة من الإعفاء
يشترط للاستفادة من الإعفاء من ضريبة التصرف العقارى:
- تقديم ما يثبت سبب الإعفاء رسميًا.
- توثيق العلاقة أو الواقعة محل الإعفاء.
- التسجيل المسبق في منصة ضريبة التصرفات العقارية وطلب الإعفاء إلكترونيًا.
وأي محاولة للتحايل بإظهار تصرف معفى خلاف الحقيقة تُعد مخالفة يعاقب عليها النظام بغرامات مضاعفة.
تسجيل ضريبة التصرفات العقارية
قبل الخوض في التفاصيل الإجرائية، من المهم الإحاطة بأن ضريبة التصرف العقارى لا تُعد مجرد التزام مالي، بل شرطًا نظاميًا أساسيًا لصحة أي تصرف ناقل للملكية، ويترتب على إغفال تسجيلها أو سدادها آثار قانونية قد تعطل الإفراغ وتعرّض أطراف العقد للغرامات.
خطوات تسجيل ضريبة التصرف العقاري
يخضع تسجيل ضريبة التصرف العقاري لإجراءات إلكترونية ملزمة قبل إتمام أي تصرف ناقل للملكية، وتتم وفق المراحل النظامية الآتية:
- الدخول إلى البوابة الرسمية لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
- اختيار خدمة ضريبة التصرف العقاري من قائمة الخدمات الضريبية.
- تسجيل الدخول عبر النفاذ الوطني الموحد للتحقق من هوية أطراف التصرف.
- إدخال بيانات البائع والمشتري بدقة تامة.
- تحديد نوع التصرف العقاري وقيمة التصرف الخاضعة لـ ضريبة التصرف العقارى.
- إرفاق نسخة من عقد البيع أو صك الملكية أو المستند النظامي المؤيد للتصرف.
- إرسال الطلب إلكترونيًا لاستخراج رقم فاتورة سداد ضريبة التصرف العقاري.
آلية سداد ضريبة التصرف العقاري
عند اعتماد الطلب، تصدر فاتورة سداد رسمية متضمنة جميع بيانات ضريبة التصرف العقارى، وتشمل:
- قيمة ضريبة التصرف العقاري بنسبة (5%) من قيمة التصرف.
- رقم فاتورة السداد المعتمد.
- تاريخ انتهاء صلاحية الفاتورة النظامي.
ويتم سداد ضريبة التصرف العقاري عبر نظام “سداد” البنكي أو من خلال القنوات البنكية المعتمدة لدى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
الآثار القانونية لعدم سداد ضريبة التصرف العقاري
يترتب نظامًا على عدم سداد ضريبة التصرف العقاري في المدة المحددة ما يلي:
- إيقاف جميع إجراءات الإفراغ أو نقل الملكية لدى كتابة العدل أو المنصات المعتمدة.
- فرض غرامة مالية تعادل قيمة ضريبة التصرف العقاري غير المسددة.
- مساءلة المتصرف نظاميًا في حال تقديم بيانات غير صحيحة أو محاولة التهرب من سداد ضريبة التصرف العقارى.
أخطاء شائعة تؤدي إلى رفض تسجيل ضريبة التصرف العقاري أو فرض الغرامات
رغم بساطة إجراءات تسجيل ضريبة التصرف العقاري ظاهريًا، إلا أن الوقوع في أخطاء شكلية أو جوهرية قد يؤدي إلى رفض الطلب أو فرض غرامات مضاعفة، وقد يصل الأمر إلى تعطيل الإفراغ العقاري بالكامل. ومن أبرز هذه الأخطاء ما يلي:
1. إدخال قيمة أقل من القيمة الفعلية للعقار
يُعد ذلك من قبيل تقديم بيانات غير صحيحة، وهو ما يترتب عليه – وفق لوائح هيئة الزكاة والضريبة والجمارك – إعادة احتساب ضريبة التصرف العقاري على القيمة السوقية الحقيقية للعقار، مع فرض غرامة قد تعادل قيمة الضريبة نفسها، أي أنك قد تدفع 10% بدلًا من 5%.
2. عدم تطابق بيانات الصك مع بيانات طلب ضريبة التصرف العقاري
مثل اختلاف رقم الصك، أو موقع العقار، أو اسم المالك، ويؤدي ذلك إلى رفض الطلب آليًا وإيقاف إجراءات الإفراغ حتى تصحيح البيانات.
3. تقديم طلب إعفاء من ضريبة التصرف العقاري دون مستندات نظامية
الاعتماد على مجرد الإفادة الشفهية أو اختيار نوع إعفاء غير منطبق نظامًا دون إرفاق المستندات الداعمة يُعد سببًا مباشرًا لرفض الطلب واعتباره كأن لم يكن.
4. التأخر في سداد فاتورة ضريبة التصرف العقاري بعد إصدارها
فوات مدة صلاحية الفاتورة يؤدي إلى إلغائها تلقائيًا، ويستلزم إعادة التسجيل من جديد، وقد تُفرض غرامة تأخير في بعض الحالات، خصوصًا إذا ترتب على التأخير تعطيل توثيق الصفقة.
5. إرفاق عقد غير نهائي أو مستندات غير مكتملة
رفع مسودة عقد أو صورة غير واضحة للصك يؤدي إلى تعليق الطلب وإعادة فتحه بعد استكمال المتطلبات، مما يطيل مدة الإجراء ويعرض الأطراف لمخاطر تأخير الإفراغ.
وباختصار، خطأ بسيط في بيانات ضريبة التصرف العقاري قد يتحول إلى تكلفة مضاعفة أو نزاع نظامي لا داعي له، لذا فإن الدقة في التسجيل والالتزام بالمتطلبات النظامية ليست خيارًا، بل ضرورة قانونية.
يمكنك التعرف أيضا على: شروط القرض العقاري المدعوم
نصائح قانونية لتجنب الغرامات في ضريبة التصرف العقاري
حتى لا تتحول صفقة عقارية بسيطة إلى فاتورة مضاعفة، التزم بهذه الإرشادات النظامية لتفادي أي غرامات مرتبطة بـ ضريبة التصرف العقارى:
1. تحقق من القيمة الحقيقية للعقار قبل التسجيل
يجب إدخال القيمة السوقية الفعلية للعقار كما هي في العقد أو الصك، لأن تقليل القيمة بقصد تخفيض ضريبة التصرف العقاري يُعد تقديم بيانات غير صحيحة ويعرّضك لغرامة قد تعادل قيمة الضريبة نفسها.
2. راجع جميع بيانات الصك والعقد قبل الإرسال
أي اختلاف في رقم الصك أو موقع العقار أو أسماء الأطراف يؤدي إلى رفض الطلب أو تعليقه، ما قد يؤخر الإفراغ ويترتب عليه جزاءات نظامية.
يمكنك التعرف أيضا على: شروط القرض العقاري المدعوم
3. لا تختَر خيار الإعفاء إلا إذا كنت مستوفيًا لشروطه نظامًا
تقديم طلب إعفاء من ضريبة التصرف العقاري دون مستندات داعمة أو في حالة غير مشمولة بالإعفاء يُعد مخالفة صريحة، وتُحتسب الضريبة كاملة مع الغرامات.
4. سدد الفاتورة خلال المدة المحددة دون تأخير
بعد إصدار فاتورة ضريبة التصرف العقارى تكون لها مدة صلاحية محدودة، وتأخير السداد قد يؤدي إلى إلغائها وإعادة التسجيل مع احتمالية فرض غرامة تأخير.
5. احتفظ بنسخة إلكترونية من جميع المستندات
وجود نسخة من العقد والصك ورقم الفاتورة يسهل عليك إثبات موقفك النظامي في حال حدوث أي خلل تقني أو اختلاف في البيانات.
6. استخدم الحساب الشخصي الصحيح عند التسجيل
يجب أن يتم تسجيل ضريبة التصرف العقاري من حساب أحد أطراف التصرف، وليس من حساب وسيط أو طرف ثالث، لتجنب تعليق الطلب أو اعتباره غير نظامي.
7. تابع حالة الطلب حتى إتمام الإفراغ
عدم الاكتفاء بتقديم الطلب فقط، بل التحقق من حالته في المنصة حتى يتم قبول ضريبة التصرف العقارى وربطها بنجاح مع كتابة العدل.
باختصار، التعامل مع ضريبة التصرف العقاري بدقة ليس مسألة إجرائية فحسب، بل التزام نظامي يحميك من غرامات قد تفوق قيمة الضريبة ذاتها.
ختاما، إن الالتزام بإجراءات ضريبة التصرف العقاري وتسجيلها وسدادها في المواعيد النظامية المحددة يُعد الضمان الحقيقي لإتمام أي صفقة عقارية بصورة نظامية وآمنة، ويجنب الأطراف أي غرامات أو مساءلات قانونية قد تعطل نقل الملكية أو تؤثر على صحة التصرف.
ومع تعقّد الأنظمة وتحديثاتها المستمرة، يبقى الفهم الدقيق للضوابط النظامية هو خط الدفاع الأول لحماية حقوق البائع والمشتري على حدٍ سواء.
إذا احتجت إلى استشارة قانونية متخصصة حول ضريبة التصرف العقارى أو واجهت صعوبة في التسجيل أو السداد، يسعدنا تواصلك عبر موقعنا الإلكتروني، حيث يقوم فريقنا القانوني بمساعدتك خطوة بخطوة لضمان إتمام معاملتك بأعلى درجات الدقة والامتثال للنظام.
أسئلة شائعة
هل تُفرض ضريبة التصرف العقاري على الهبات بين الأقارب من الدرجة الأولى؟
تُعد الهبات بين الأصول والفروع (كالوالدين والأبناء) من الحالات التي يجوز إعفاؤها من الضريبة متى استوفيت المستندات النظامية المثبتة لصلة القرابة وتم تسجيل التصرف وفق الآلية المعتمدة لدى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
هل يشمل نطاق ضريبة التصرف العقاري بيع الحصص الشائعة في العقار الواحد؟
نعم، يخضع بيع الحصص المشاعة في العقار الواحد لأحكام ضريبة التصرف العقارى باعتبارها تصرفًا ناقلًا للملكية، وتُحتسب الضريبة على قيمة الحصة المبيعة وفق ما هو مدوّن في العقد.
هل يحق للورثة التصرف في العقار قبل إتمام إجراءات الضريبة؟
لا يجوز إفراغ العقار أو توثيق أي تصرف فيه إلا بعد استكمال إجراءات ضريبة التصرف العقارى أو إثبات الإعفاء النظامي منها، وإلا عُدّ التصرف غير مكتمل الأثر النظامي.
هل يمكن تصحيح بيانات طلب ضريبة التصرف العقاري بعد إرساله؟
يُتاح تصحيح بعض البيانات قبل سداد الفاتورة، أما بعد السداد فيستلزم الأمر التقدم بطلب رسمي لتعديل الطلب مرفقًا بالمستندات النظامية التي تبرر التصحيح.
ما الموقف النظامي إذا تم فسخ عقد البيع بعد سداد الضريبة؟
في حال فسخ العقد، يحق للأطراف التقدم بطلب استرداد ضريبة التصرف العقارى وفق الضوابط المعتمدة، شريطة تقديم ما يثبت إلغاء التصرف وعدم نفاذه نظامًا.
هل تخضع العقارات الموروثة لضريبة التصرف العقاري عند القسمة؟
القسمة الرضائية بين الورثة قد تخضع لأحكام خاصة، ويُنظر فيها بحسب ما إذا كانت القسمة ناقلة للملكية أو مجرد فرز للأنصبة، ويتم البت في ذلك من قبل الجهة المختصة بعد دراسة المستندات المقدمة.
للتواصل مع أفضل محامي في مكة ، وطرح ما لديك من تساؤلات عليه لا تتردد بالتواصل معنا
المصادر
