نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها يُعد الإطار النظامي الذي أعاد تنظيم تملك الوحدات المستقلة داخل العقارات المشتركة في المملكة العربية السعودية، واضعًا قواعد واضحة لفرز الوحدات، وتحديد الأجزاء المشتركة، وضبط العلاقة القانونية بين الملاك، وقد جاء هذا النظام لمعالجة الإشكالات العملية التي كانت تواجه تملك الشقق والمجمعات متعددة الوحدات، من حيث توثيق الملكية، وتوزيع المسؤوليات، وإدارة المرافق المشتركة.
يقدم المكتب خدمات استشارات قانونية شاملة ومراجعتها بالشكل القانوني الصحيح بطرق احترافية تضمن لك جميع حقوقك، لا تتردد وقم بالتواصل معنا الان.
يهدف هذا المقال إلى تقديم شرح قانوني متكامل لإجراءات نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها، مدعومًا بالنصوص النظامية والتطبيقات العملية، وبصياغة مهنية تمكّن القارئ من فهم حقوقه والتزاماته العقارية على أسس نظامية واضحة وقابلة للتطبيق.
نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها
نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها يُعد من الأنظمة العقارية الأساسية في المملكة العربية السعودية، إذ جاء لتنظيم ملكية الوحدات المستقلة داخل العقارات المشتركة، كالشقق السكنية والمجمعات متعددة الاستخدامات، ووضع إطار نظامي واضح يحدد حقوق الملاك والتزاماتهم، وآلية فرز الوحدات وتوثيقها، وإدارة الأجزاء المشتركة.
وقد صدر هذا النظام بموجب المرسوم الملكي رقم (م/85) بتاريخ 19/9/1441هـ، وأسند تطبيقه إلى الجهات المختصة وعلى رأسها الهيئة العامة للعقار، بهدف معالجة الإشكالات العملية التي كانت قائمة في ملكية الشقق والمجمعات قبل صدوره، وتحقيق الاستقرار في التعاملات العقارية.
ويهدف نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها إلى:
- تمكين التملك المستقل للوحدات العقارية
- تنظيم الأجزاء المشتركة وبيان حقوق الانتفاع بها
- تسهيل إجراءات الفرز والتسجيل العيني
- تقليل النزاعات بين الملاك
- دعم الاستثمار العقاري المنظم
يمكنك التعرف أيضا على: كيف أرفع دعوى على مقاول
أولًا: الإطار النظامي لملكية الوحدات العقارية
نصّت المادة الثانية من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها على أن:
- “يهدف النظام إلى تنظيم إجراءات فرز الوحدات العقارية، وتحديد الأجزاء المشتركة، وبيان حقوق والتزامات ملاك الوحدات.”
ويُفهم من هذا النص أن النظام لا يقتصر على إثبات الملكية، بل ينظم العلاقة القانونية بين الملاك داخل العقار الواحد.
ثانيًا: مفهوم الوحدة العقارية والأجزاء المشتركة
عرّفت المادة الأولى من النظام الوحدة العقارية بأنها:
- “جزء مفرز من عقار، قابل للاستخدام المستقل، ومحدد المساحة والمعالم.”
كما اعتبرت الأجزاء المشتركة – مثل المداخل، الأسطح، المصاعد، مواقف السيارات غير المخصصة – ملكًا شائعًا بين الملاك بنسبة تحدد وفق مساحة كل وحدة.
ثالثًا: آثار فرز الوحدات العقارية
يترتب على فرز الوحدة العقارية:
- استقلال ملكية كل وحدة بصك مستقل
- تحديد نسبة الشيوع في الأجزاء المشتركة
- انتقال المسؤولية القانونية لكل مالك عن وحدته
مثال تطبيقي
مالك عمارة سكنية قام بفرزها إلى عشر شقق، بعد الفرز يحصل كل مالك على صك مستقل لوحدته، مع نسبة شائعة في السلالم والمصاعد، وفقا لـ نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها.
نظام الملكية العقارية في السعودية
تقوم الملكية العقارية في المملكة على نظام التسجيل العيني للعقار، والذي يهدف إلى توثيق الحقوق العقارية وتحديدها بشكل دقيق، بما يحقق الأمن العقاري.
ويُعد نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها مكمّلًا لهذا الإطار، إذ يسمح بتجزئة العقار الواحد إلى وحدات مستقلة مسجلة عينيًا.
التزامات المالك في الملكية المشتركة
أوجبت المادة (13) من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها على المالك:
- استخدام وحدته بما لا يضر بالآخرين
- المساهمة في تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة
- الالتزام بالأنظمة واللوائح المعتمدة للعقار
القيود على التصرف في الوحدات
يجوز للمالك بيع وحدته أو رهنها أو تأجيرها، بشرط:
- عدم الإضرار بالأجزاء المشتركة
- الالتزام بنظام اتحاد الملاك
- مراعاة الاشتراطات البلدية والتنظيمية
مثال واقعي
مالك شقة لا يجوز له التعدي على الممرات المشتركة أو إغلاق مواقف عامة مخصصة لبقية الملاك.
نظام اتحاد الملاك الجديد
جاء نظام اتحاد الملاك الجديد مكمّلًا لأحكام نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها، بهدف تنظيم إدارة العقارات المشتركة التي تضم أكثر من وحدة مفرزة، وضبط العلاقة بين الملاك من حيث الحقوق والالتزامات، وضمان حسن إدارة الأجزاء المشتركة واستدامتها.
أولًا: مفهوم اتحاد الملاك وأهميته في إطار نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها
قد اعتبر المشرّع اتحاد الملاك كيانًا نظاميًا مستقلًا يتولى إدارة الشؤون المشتركة للعقار، بما يحقق التوازن بين مصالح الملاك ويحد من النزاعات الناشئة عن سوء الإدارة أو غياب التنظيم.
ونصّت المادة (الثالثة) من نظام اتحاد الملاك على ما يلي:
- “يُنشأ اتحاد ملاك لكل عقار مفرز يضم أكثر من وحدة، ويكون له شخصية اعتبارية.”
ويُفهم من هذا النص أن إنشاء اتحاد الملاك ليس إجراءً اختياريًا، بل ضرورة تنظيمية تفرضها طبيعة الملكية المشتركة التي نظمها نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها.
ثانيًا: صلاحيات اتحاد الملاك وفق نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها
منح نظام اتحاد الملاك الجديد الاتحاد صلاحيات واسعة تمكّنه من أداء دوره التنظيمي والإداري، ومن أبرز هذه الصلاحيات:
- وضع اللوائح الداخلية التي تنظم استخدام الأجزاء المشتركة
- فرض الاشتراكات المالية على الملاك لتغطية تكاليف التشغيل والصيانة
- اتخاذ قرارات الصيانة والإصلاح الدورية أو الطارئة
- إدارة المرافق والأجزاء المشتركة بما يضمن سلامتها واستمرارية استخدامها
وتُعد هذه الصلاحيات امتدادًا مباشرًا لما قرره نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها من ضرورة تنظيم الانتفاع بالأجزاء المشتركة وحمايتها من الإهمال أو التعدي.
ثالثًا: التزامات الملاك تجاه اتحاد الملاك في نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها
في المقابل، رتّب نظام اتحاد الملاك الجديد التزامات نظامية على عاتق كل مالك وحدة مفرزة، ومن أهمها:
- سداد الاشتراكات المقررة في المواعيد المحددة
- الالتزام بقرارات الجمعية العمومية الصادرة وفق الأصول النظامية
- تمكين اتحاد الملاك من أداء مهامه وعدم عرقلة أعماله أو قراراته
ويُعد الإخلال بهذه الالتزامات مخالفة صريحة لأحكام نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها، ويترتب عليه اتخاذ الإجراءات النظامية بحق المالك المخالف.
مثال تطبيقي من الواقع العملي
في حال قرر اتحاد ملاك مجمع سكني إجراء صيانة شاملة للمصاعد، فإن جميع الملاك يلتزمون بسداد حصصهم من تكاليف الصيانة وفق النسبة المحددة لكل وحدة، استنادًا إلى أحكام نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها ونظام اتحاد الملاك الجديد، ولا يحق لأي مالك الامتناع عن السداد بحجة عدم الاستفادة المباشرة.
الشروط النظامية لتطبيق نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها
لتطبيق نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها تطبيقًا صحيحًا يترتب عليه آثار نظامية سليمة، اشترط المشرّع توافر مجموعة من الضوابط الجوهرية التي تضمن سلامة إجراءات الفرز وصحة تسجيل الملكيات، وتتمثل فيما يلي:
أولًا: وجود صك ملكية ساري وخالٍ من الإشكالات
يشترط أن يكون العقار محل الفرز مملوكًا بصك شرعي ساري المفعول، ومحدد البيانات، وغير معلق على نزاع أو قيد يمنع التصرف فيه.
ثانيًا: مطابقة العقار للاشتراطات البلدية والتنظيمية
يجب أن يكون العقار مطابقًا لاشتراطات البناء والتخطيط المعتمدة من الجهات البلدية المختصة، إذ لا يُقبل فرز وحدات في عقار مخالف أو غير نظامي.
ثالثًا: تحديد الوحدات والأجزاء المشتركة بدقة
يتعين تحديد حدود ومساحات الوحدات المفرزة والأجزاء المشتركة تحديدًا دقيقًا، لما لذلك من أثر مباشر على نسب الشيوع وحقوق الانتفاع، وفق أحكام نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها.
رابعًا: إعداد مخططات فرز معتمدة من جهة مختصة
لا يُعتد بأي مخطط فرز ما لم يكن معتمدًا من مكتب هندسي مرخص، ومطابقًا للاشتراطات الفنية والتنظيمية المعتمدة نظامًا.
خامسًا: عدم وجود نزاعات جوهرية على الملكية
يشترط خلو العقار من النزاعات الجوهرية المتعلقة بالملكية أو الحدود، إذ إن وجود نزاع قائم يوقف إجراءات الفرز إلى حين الفصل فيه.
المستندات المطلوبة لتطبيق نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها
عند التقدم بطلب فرز الوحدات العقارية، تطلب الجهات المختصة مجموعة من المستندات الأساسية للتحقق من استيفاء شروط نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها، ومن أبرزها:
- صك الملكية الأصلي للعقار
- مخططات هندسية معتمدة تبين الوحدات والأجزاء المشتركة
- تقرير مساحي معتمد يوضح المساحات والحدود
- بيانات الملاك أو المالكين
- طلب فرز رسمي مقدم عبر القنوات المعتمدة
- موافقات الجهات المختصة متى تطلب النظام ذلك
إجراءات فرز الوحدات العقارية خطوة بخطوة وفق نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها
لضمان إتمام عملية الفرز بشكل نظامي، يُنصح باتباع الإجراءات التالية وفق التسلسل المعتمد في نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها:
- التحقق من سلامة الصك الشرعي وخلوه من القيود
- إعداد المخططات الهندسية المعتمدة من مكتب مرخص
- تقديم طلب الفرز عبر القنوات الإلكترونية أو الجهات المختصة
- مراجعة الطلب من الجهة المختصة والتحقق من استيفاء الشروط
- اعتماد الفرز وتحديد الأجزاء المشتركة ونِسَب الشيوع
- إصدار صكوك مستقلة للوحدات المفرزة
- إنشاء اتحاد الملاك لإدارة العقار المشترك
نصائح قانونية مهمة قبل تطبيق نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها
يُعد التعامل مع العقارات المشتركة وإجراءات فرز الوحدات من أكثر المسائل العقارية حساسية، لما يترتب عليها من آثار نظامية تتعلق بالملكية، ونِسَب الشيوع، وإدارة الأجزاء المشتركة. ونظرًا لما نظّمه نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها من أحكام دقيقة، فإن الالتزام بالضوابط النظامية منذ البداية يُجنب الملاك والمستثمرين كثيرًا من النزاعات والمخاطر القانونية مستقبلًا.
1. التحقق من سلامة الصك قبل البدء بإجراءات الفرز
ينبغي التأكد من أن صك الملكية ساري وخالٍ من أي قيود أو ملاحظات نظامية، مثل الرهون أو الدعاوى القائمة، لأن وجود أي إشكال في الصك قد يؤدي إلى رفض طلب الفرز أو إيقاف إجراءاته وفق نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها.
2. عدم الاعتماد على مخططات غير معتمدة
لا يُعتد بالمخططات غير المعتمدة من الجهات المختصة، حتى وإن كانت دقيقة من الناحية الفنية، إذ يشترط النظام اعتماد المخططات من مكتب هندسي مرخص، حفاظًا على صحة بيانات الفرز ونِسَب الأجزاء المشتركة.
3. مراجعة نسب الشيوع في الأجزاء المشتركة بعناية
يُوصى بمراجعة نسب الشيوع المحددة لكل وحدة في الأجزاء المشتركة، لما لها من أثر مباشر على الالتزامات المالية وحقوق الانتفاع، ويُعد الخطأ في تحديد هذه النسب من أبرز أسباب النزاعات بعد الفرز.
4. الاطلاع على لائحة اتحاد الملاك قبل التملك أو التصرف
ينبغي الاطلاع على لائحة اتحاد الملاك المعتمدة، لأنها تنظم استخدام الأجزاء المشتركة، وقيمة الاشتراكات، وآلية اتخاذ القرارات، ويترتب على مخالفتها مسؤولية نظامية وفق أحكام نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها.
5. الاستعانة بمختص قانوني قبل إتمام إجراءات الفرز أو الشراء
نظرًا لتشعب الإجراءات وتداخل الأنظمة ذات الصلة، يُفضّل الاستعانة بمختص قانوني لمراجعة الصكوك والمخططات واللوائح قبل إتمام إجراءات الفرز أو شراء وحدة مفرزة، بما يضمن سلامة التملك وتوافقه مع نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها.
يمكنك التعرف أيضا على: إجراءات رفع دعوى إخلاء
ختاما، إن الإلمام بأحكام نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها يُعد ضرورة قانونية لكل من يرغب في التملك أو الاستثمار في العقارات المشتركة، وقد حرصنا في هذا الدليل على تقديم شرح نظامي دقيق للإجراءات والحقوق والالتزامات، وفق الأنظمة السعودية الرسمية، وبأسلوب مهني قابل للنشر والتطبيق.
للحصول على استشارة قانونية متخصصة، أو لمراجعة صكوك الملكية، أو لمتابعة إجراءات الفرز وإنشاء اتحاد الملاك، يسعدنا تواصلكم عبر موقعنا الإلكتروني، حيث يقدّم فريقنا القانوني الدعم اللازم بخبرة واحترافية عالية.
أسئلة شائعة
هل يمكن فرز الوحدات العقارية في عقار مرهون؟
الأصل أن وجود رهن مسجل على العقار يمنع إتمام إجراءات الفرز إلا بعد موافقة الجهة المرتهنة أو رفع الرهن كليًا أو جزئيًا، ويُنظر في كل حالة وفق ما يرد في صك الرهن والأنظمة ذات الصلة بـ نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها.
هل يحق لأحد الملاك الاعتراض على طلب الفرز؟
نعم، يحق لأي مالك ذي مصلحة الاعتراض على طلب الفرز إذا ترتب عليه مساس بحقوقه، كالإخلال بنسب الشيوع أو الأجزاء المشتركة، ويُنظر في الاعتراض من الجهة المختصة وفق الإجراءات النظامية المعتمدة.
هل يشترط موافقة جميع الملاك على إنشاء اتحاد الملاك؟
لا يشترط موافقة جميع الملاك، إذ ينشأ اتحاد الملاك بقوة النظام متى تم فرز الوحدات، وتكون قراراته خاضعة لما تقرره الجمعية العمومية وفق النسب النظامية المحددة، وذلك تطبيقًا لأحكام نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها ونظام اتحاد الملاك.
هل يجوز تعديل حدود وحدة مفرزة بعد صدور الصك؟
لا يجوز تعديل حدود أو مساحة وحدة مفرزة بعد إصدار الصك إلا بإجراءات نظامية جديدة، تشمل موافقة الجهات المختصة وتحديث المخططات والصكوك، ويُعد أي تعديل دون ذلك مخالفة نظامية.
هل يؤثر استخدام الوحدة العقارية (سكني أو تجاري) على حقوق المالك؟
لا يؤثر نوع استخدام الوحدة بذاته على أصل الملكية، إلا أن الاستخدام يخضع لما ورد في رخصة البناء ولائحة اتحاد الملاك، ويُعد مخالفة الغرض المعتمد سببًا للمساءلة وفق نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها.
هل يمكن دمج وحدتين مفرزتين في وحدة واحدة؟
يجوز دمج وحدتين مفرزتين مملوكتين لمالك واحد، بشرط استيفاء الاشتراطات الفنية والتنظيمية، واعتماد مخططات جديدة، وتحديث الصكوك وفق الإجراءات النظامية المعتمدة.
هل تختلف إجراءات الفرز بين العقارات السكنية والتجارية؟
لا تختلف الإجراءات من حيث المبدأ، إلا أن بعض الاشتراطات الفنية والتنظيمية قد تختلف بحسب نوع الاستخدام، وتُطبق جميعها في إطار نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها واللوائح ذات الصلة.
هل يسقط حق المطالبة بالفرز بمرور الزمن؟
لا يسقط حق المطالبة بفرز الوحدات العقارية بمرور الزمن، طالما كانت الملكية قائمة ومستوفية للشروط النظامية، ما لم يوجد مانع نظامي أو قضائي يمنع ذلك.
للتواصل مع أفضل محامي في مكة ، وطرح ما لديك من تساؤلات عليه لا تتردد بالتواصل معنا
المصادر
