مساحة الأراضي البيضاء التي عليها رسوم تُعد من أكثر الأسئلة القانونية شيوعًا لدى ملاك الأراضي داخل المدن السعودية، خاصة مع توسع تطبيق نظام رسوم الأراضي البيضاء وتعدد مراحله ونطاقاته، وقد نظم المشرّع السعودي فرض الرسوم على الأراضي غير المطورة وفق معايير دقيقة، من أبرزها شرط المساحة، باعتبارها أحد المحددات الأساسية للخضوع أو الإعفاء.
يقدم المكتب خدمات تقديم المشورة القانونية للأفراد ومراجعتها بالشكل القانوني الصحيح بطرق احترافية تضمن لك جميع حقوقك، لا تتردد وقم بالتواصل معنا الان.
في هذا المقال نقدم شرحًا قانونيًا شاملًا لـ مساحة الأراضي البيضاء التي عليها رسوم، والأساس النظامي لذلك وفق اللائحة التنفيذية، وكيفية الاعتراض على الرسوم عند عدم تحقق الشروط.
مساحة الأراضي البيضاء التي عليها رسوم
يقصد بمفهوم مساحة الأراضي البيضاء التي عليها رسوم الحد الأدنى من المساحات التي تُدرج ضمن نطاق تطبيق رسوم الأراضي البيضاء، بحيث لا تُفرض الرسوم على جميع الأراضي تلقائيًا، بل على الأراضي التي تتجاوز مساحات معينة تحددها الوزارة ضمن مراحل التطبيق الرسمية.
ويُعد شرط المساحة عنصرًا جوهريًا لأن النظام يستهدف الأراضي الكبيرة غير المطورة داخل النطاق العمراني، والتي يؤدي احتجازها إلى تقليل المعروض ورفع الأسعار.
وبحسب مراحل النظام، تختلف المساحات الخاضعة للرسوم من مدينة إلى أخرى، حيث يتم تطبيق الرسوم تدريجيًا على الأراضي الأكبر مساحة أولًا، ثم التوسع لاحقًا وفق قرارات الوزارة.
يمكنك التعرف أيضا على: شروط تجزئة الأراضي الزراعية
المواد النظامية ذات الصلة وتفسيرها
يستند تحديد مساحة الأراضي البيضاء التي عليها رسوم إلى ما ورد في نظام رسوم الأراضي البيضاء ولائحته التنفيذية، والتي منحت وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان صلاحية تنظيم التطبيق من خلال تحديد:
- الحد الأدنى للمساحة
- مراحل التطبيق
- المدن والأحياء المشمولة
التفسير المبسط
لا يتم فرض الرسوم على أي أرض صغيرة أو بصورة عشوائية، بل يشترط أن تتجاوز الأرض مساحة محددة وفق المرحلة المعتمدة رسميًا، مما يجعل شرط المساحة أحد أهم معايير الخضوع للنظام.
أمثلة واقعية من التطبيق العملي
توضح الأمثلة التالية كيف يتم تطبيق مساحة الأراضي البيضاء التي عليها رسوم عمليًا عند فرض الرسوم:
مثال 1:
أرض داخل النطاق العمراني مساحتها كبيرة ومشمولة ضمن المرحلة الأولى، فتم إخضاعها للرسوم السنوية وفق التقييم المعتمد.
مثال 2:
قطعة أرض صغيرة داخل المدينة لم تُفرض عليها الرسوم لعدم بلوغها الحد الأدنى من مساحة الأراضي البيضاء التي عليها رسوم المحدد في المرحلة التنظيمية.
اللائحة التنفيذية لنظام رسوم الأراضي البيضاء في السعودية
توضح اللائحة التنفيذية الإطار النظامي الذي يُحدد بشكل دقيق مساحة الأراضي البيضاء التي عليها رسوم، وضوابط تطبيق الرسوم ومراحلها وآليات الإعفاء والاعتراض، بما يضمن تنظيم السوق العقاري وفق أهداف التنمية العمرانية.
أولًا: تعريفات ومصطلحات أساسية في اللائحة التنفيذية
تمثل التعريفات الواردة في بداية اللائحة الأساس القانوني لفهم نطاق تطبيق الرسوم وتحديد المقصود بالأراضي البيضاء الخاضعة للنظام.
المادة الأولى — تعريفات اللائحة التنفيذية
تتضمن تعريفات هامة تُبيّن صيغ استخدام المصطلحات في تطبيق نظام رسوم الأراضي البيضاء، وهي كالتالي:
- اللائحة: المقصودة هي اللائحة التنفيذية لنظام رسوم الأراضي البيضاء.
- الأرض البيضاء: كل أرض فضاء مخصصة للاستخدام السكني أو السكني التجاري داخل حدود النطاق العمراني.
- تنمية عمرانية: بالنسبة للأرض غير المطورة؛ استكمال تنفيذ تطويرها وفق متطلبات المخطط المعتمد، وبالنسبة للأرض المطورة؛ استكمال بناء منشآت سكنية عليها وفق ترخيص البناء.
- المكلَّف: الشخص الطبيعي أو الاعتباري المسجل باسمه صك ملكية الأرض الخاضعة للرسوم وقت صدور القرار.
- النطاق العمراني: الخطوط المحددة بالخرائط المعتمدة لتنمية النشاط الحضري.
التفسير المبسط
هذه التعاريف تؤسس فهمًا واضحًا للمفاهيم التي تُطبق في بقية مواد اللائحة، وتُبيّن من يُعد مُلزمًا بـ مساحة الأراضي البيضاء التي عليها رسوم وما المقصود بالأرض المطوّرة وغير المطوّرة.
ثانيًا: ضوابط تطبيق الرسوم والمساحات المشمولة
تُعد هذه المادة من أهم المواد التي تحدد فعليًا مساحة الأراضي البيضاء التي عليها رسوم من خلال تقسيم التطبيق إلى مراحل مرتبطة بالمساحة والوضع التنظيمي للأرض.
المادة السادسة — مراحل تطبيق الرسوم
تنص المادة على تقسيم تطبيق رسوم الأراضي البيضاء في السعودية إلى مراحل بحسب مساحة الأرض ووضعها، وذلك لتحقيق توازن بين العرض والطلب على الأراضي المُطوّرة.
وتشمل المراحل ما يلي:
المرحلة الأولى
الأراضي غير المطورة التي تبلغ 10,000 متر مربع فأكثر داخل النطاق العمراني.
المرحلة الثانية
الأراضي المطورة التي يملكها شخص واحد في مخطط معيّن، ويزيد مجموع مساحتها عن 10,000 متر مربع.
المرحلة الثالثة
الأراضي المطورة التي يملكها شخص واحد في مخطط معيّن، ويزيد مجموع مساحتها عن 5,000 متر مربع.
المرحلة الرابعة
الأراضي المطورة التي يملكها شخص واحد في مدينة واحدة، ويزيد مجموع مساحتها عن 10,000 متر مربع.
التفسير المبسط
تحديد المساحات بهذه الدقة يعكس ما يُعد مساحة الأراضي البيضاء التي عليها رسوم فعليًا، أي أن الأراضي التي تقل مساحتها عن هذه الحدود لا تُطبق عليها الرسوم في تلك المرحلة إلا إذا تم الانتقال بقرار من الوزير إلى مرحلة أعلى.
ثالثًا: الإعلان عن تطبيق الرسوم وتحديد المناطق
يوضح النظام أن الرسوم لا تُفرض بصورة شاملة على جميع المدن، بل يتم تطبيقها تدريجيًا عبر قرارات تنظيمية تحدد المدن والمناطق المشمولة.
المادة السابعة — نطاق تطبيق الرسوم
توضح اللائحة أن الرسوم لا تُطبق بشكل عام في كل المدن دفعة واحدة، وإنما يتم الإعلان عنها بقرار من الوزير بعد دراسة المعروض العقاري، الطلب، ومستوى التنمية العمرانية في كل مدينة.
النص النظامي
يخضع تطبيق الرسوم لإعلان رسمي يحدد المدينة، النطاق العمراني، والخريطة التي ستنطبق عليها الرسوم.
التفسير المبسط
هذا يعني أن إدراج مدينة ضمن تطبيق رسوم الأراضي البيضاء لا يتم إلا بعد إشعار رسمي، ويُخطر الملاك بخضوع الأراضي داخل خريطة رسمية لذلك.
رابعًا: آلية تعديل مراحل التطبيق
تتضمن اللائحة آلية تنظيمية مرنة تسمح بمراجعة التطبيق وتحديثه بما يتوافق مع المتغيرات العقارية في كل مدينة.
المادة السابعة — مراجعة دورية
تشترط اللائحة أن تقوم الوزارة دوريًا بمراجعة الوضع العقاري في أي مدينة، وذلك لتقرير ما إذا كان يستحق تطبيق الرسم، تعليق تطبيقه، أو الانتقال إلى مرحلة أدنى أو أعلى.
التفسير المبسط
الهدف من المراجعة الدورية هو ضمان أن تطبيق الرسوم يواكب الاحتياجات الفعلية لسوق العقار في كل مدينة دون فرضه بشكل جامد لا يتوافق مع الواقع.
خامسًا: توقف تطبيق الرسوم وأسباب الإعفاء المؤقتة
تحدد اللائحة الحالات التي يمكن فيها وقف الرسوم مؤقتًا إذا انتفى أحد شروط الخضوع أو وُجد مانع نظامي معتبر.
المادة الثامنة — أسباب توقف تطبيق الرسوم
تنص اللائحة على الحالات التي يتوقف فيها تطبيق الرسوم على الأرض البيضاء، ومنها:
- انعدام أحد شروط تطبيق الرسوم مثل عدم تحقق المساحة أو الخضوع للنطاق العمراني.
- وجود مانع نظامي يمنع التصرف في الأرض خلال فترة سريان الرسوم دون أن يكون المالك هو سبب هذا المانع.
- وجود عائق يمنع الحصول على التراخيص اللازمة للتطوير خلال مدة السداد المقررة.
- إتمام تطوير الأرض أو بنائها خلال المدة النظامية للسداد.
التفسير المبسط
هذه الأحكام تعطي ملاك الأراضي البيضاء مسارات لإيقاف تطبيق الرسوم إذا تحققت أسباب قوية ومثبتة نظاميًا، مما يساعد على حماية المالك خلال حالات منعه من التطوير لأسباب خارجة عن إرادته.
سادسًا: لجنة التقييم الفني وتقدير القيمة
تُعزز اللائحة مبدأ العدالة في احتساب الرسوم من خلال لجان فنية متخصصة لتقييم الأراضي الخاضعة.
تنص اللائحة على تشكيل لجنة فنية داخل الوزارة لتقدير قيمة الأرض وتحديد زمن التطوير، ويشترط أن تتكون من خبراء معتمدين في التقييم العقاري.
التفسير المبسط
لجنة التقييم تمنح الوزارة الأدوات الفنية لتحديد القيمة السوقية للأرض، مما يؤثر مباشرة في احتساب الرسوم السنوية.
سابعًا: تحديد شرائح الرسوم السنوية
تشير بعض التفسيرات التنظيمية إلى إمكانية تقسيم الرسوم وفق أولويات التطوير داخل المدن.
بحسب مصادر تفسير ونصوص اللائحة، فقد تم تنظيم احتساب الرسوم عبر شرائح متعددة، مثل:
- الشريحة الأولى: تصل إلى 10%
- الشريحة الثانية:5%
- الشريحة الثالثة: 5%
- الشريحة الرابعة:5%
التفسير المبسط
هذه الشرائح تجعل فرض الرسوم أكثر مرونة وفق أولوية التطوير داخل المدينة، بما يخدم أهداف التنظيم العقاري لت مساحة الأراضي البيضاء التي عليها رسوم.
الاعتراض على رسوم الأراضي البيضاء
يُعد الاعتراض على رسوم الأراضي البيضاء حقًا نظاميًا كفله المشرّع السعودي لكل مالك يرى أن أرضه لا تخضع للرسوم أو أن تطبيق الرسوم عليها تم دون تحقق أحد الشروط النظامية، وعلى رأسها شرط مساحة الأراضي البيضاء التي عليها رسوم.
ولا يُقبل الاعتراض لمجرد عدم الرغبة في السداد، بل يجب أن يستند إلى سبب نظامي واضح، مثل عدم بلوغ الحد الأدنى للمساحة، أو وقوع الأرض خارج النطاق العمراني، أو وجود تطوير فعلي أو مانع نظامي يمنع الاستفادة من الأرض.
ويُنظر في الاعتراض من جهة مختصة داخل وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان وفق إجراءات محددة زمنًا وشكلًا.
المواد النظامية ذات الصلة وتفسيرها
نصت اللائحة التنفيذية لنظام رسوم الأراضي البيضاء على تمكين الملاك من تقديم اعتراضاتهم خلال مدة محددة من تاريخ إشعارهم بالخضوع للرسوم، مع التزام الجهة المختصة بدراسة الاعتراض وإصدار قرار مسبب بالقبول أو الرفض.
التفسير المبسط
إذا لم تتحقق مساحة الأراضي البيضاء التي عليها رسوم أو أي شرط آخر من شروط الخضوع، فإن النظام يمنح المالك وسيلة نظامية للاعتراض ووقف تحصيل الرسوم حتى البت في الطلب.
أسباب الاعتراض النظامية على رسوم الأراضي البيضاء
قبل تقديم الاعتراض، يجب تحديد سببه بدقة، ومن أبرز الأسباب التي تقبلها الجهات المختصة:
- عدم بلوغ الأرض الحد الأدنى من مساحة الأراضي البيضاء التي عليها رسوم المحددة في المرحلة.
- وقوع الأرض خارج النطاق العمراني المعتمد.
- وجود تطوير فعلي معتمد أو بدء إجراءات تطوير نظامية.
- وجود مانع نظامي أو قضائي يمنع التصرف في الأرض.
- خطأ في بيانات المساحة أو التقييم أو موقع الأرض.
إجراءات تقديم الاعتراض على رسوم الأراضي البيضاء
تمر عملية الاعتراض بعدة مراحل نظامية واضحة:
- الدخول إلى منصة رسوم الأراضي البيضاء عبر النفاذ الوطني.
- اختيار الأرض محل الاعتراض.
- تحديد سبب الاعتراض النظامي.
- إرفاق المستندات المؤيدة (صك، مخطط، تقارير مساحية، رخص).
- إرسال الطلب خلال المدة المحددة نظامًا.
- دراسة الاعتراض من اللجنة المختصة.
- صدور قرار القبول أو الرفض مع التسبيب.
أمثلة واقعية من التطبيق العملي
توضح الأمثلة التالية كيفية التعامل مع الاعتراضات عمليًا في ضوء شرط مساحة الأراضي البيضاء التي عليها رسوم:
مثال 1:
مالك تقدم باعتراض لأن أرضه تقل مساحتها عن الحد الأدنى المعتمد في المرحلة، وبعد مراجعة المخطط والمساحة تم قبول الاعتراض وإلغاء الرسوم.
مثال 2:
رُفض اعتراض مالك ادعى عدم الخضوع، لكنه لم يقدم ما يثبت أن الأرض خارج النطاق العمراني أو أقل من المساحة المحددة.
مثال 3:
تم قبول اعتراض جزئي بعد تعديل التقييم والمساحة، مما أدى إلى تخفيض الرسوم المستحقة.
أثر الاعتراض على تحصيل الرسوم
يترتب على تقديم الاعتراض خلال المدة النظامية:
- تعليق تحصيل الرسوم مؤقتًا لحين صدور القرار.
- عدم فرض جزاءات أو غرامات خلال فترة دراسة الاعتراض.
- إلزام المالك بالسداد في حال الرفض خلال مهلة جديدة.
التفسير المبسط
الاعتراض الصحيح لا يعفي تلقائيًا من الرسوم، لكنه يوقف الإجراءات إلى أن يتم التحقق من تحقق مساحة الأراضي البيضاء التي عليها رسوم وبقية الشروط النظامية.
نصائح قانونية مهمة لتجنب الرسوم أو الاعتراض الصحيح على الأراضي البيضاء
يُعد التعامل مع رسوم الأراضي البيضاء من المسائل التنظيمية التي تتطلب وعيًا قانونيًا دقيقًا، خاصة أن الخضوع للرسوم يرتبط بمعايير محددة أبرزها مساحة الأراضي البيضاء التي عليها رسوم وموقع الأرض داخل النطاق العمراني المعتمد.
وفيما يلي أهم النصائح القانونية التي تساعد الملاك على حماية حقوقهم وتجنب الأخطاء الشائعة:
1. تحقق من مساحة الأرض قبل السداد أو الاعتراض
من أكثر أسباب النزاع شيوعًا هو عدم التأكد من أن الأرض بلغت الحد الأدنى من مساحة الأراضي البيضاء التي عليها رسوم وفق المرحلة المعلنة، لذلك يجب مراجعة المساحة رسميًا عبر المخطط والصك.
2. راجع موقع الأرض ضمن النطاق العمراني والخريطة المعتمدة
قد تكون الأرض خارج النطاق المشمول رغم وقوعها داخل المدينة، مما يجعل الاعتراض النظامي قائمًا على أساس صحيح.
3. لا تقدم اعتراضًا دون مستندات رسمية داعمة
الاعتراض لا يُقبل بمجرد الادعاء، بل يجب إرفاق أدلة مثل:
- صك الملكية
- مخطط معتمد
- تقرير مساحي
- رخص تطوير أو بناء
4. انتبه للمهلة الزمنية المحددة للاعتراض
التأخر في تقديم الاعتراض قد يؤدي إلى سقوط الحق النظامي في المراجعة، وبالتالي يصبح السداد إلزاميًا.
5. اعترض على التقييم إذا كان غير واقعي
إذا تم تقدير قيمة الأرض السوقية بشكل مبالغ فيه، فيحق للمالك الاعتراض على التقييم لأن الرسوم تُحتسب على القيمة المقدرة وليس على قيمة الشراء.
6. التطوير الفعلي هو أفضل وسيلة للإعفاء
يستهدف النظام تحفيز التطوير، لذا فإن البدء في تطوير الأرض وفق الضوابط المعتمدة قد يؤدي إلى وقف الرسوم أو الإعفاء منها.
7. استعن بمحامٍ مختص في الأنظمة العقارية عند وجود نزاع
في حالات مثل:
- تركة غير مقسمة
- نزاع على الملكية
- مانع قضائي
فإن الاستشارة القانونية تضمن تقديم اعتراض صحيح وتجنب الالتزامات غير المستحقة.
إن الالتزام بهذه النصائح يضمن للملاك التعامل الصحيح مع النظام، خصوصًا فيما يتعلق بشرط مساحة الأراضي البيضاء التي عليها رسوم، ويجنبهم الغرامات أو الإجراءات غير المتوقعة.
يمكنك التعرف أيضا على: تجزئة قطع الأراضي السكنية
ختاما، فإن تحديد مساحة الأراضي البيضاء التي عليها رسوم يُعد من أهم العناصر النظامية التي يقوم عليها تطبيق رسوم الأراضي البيضاء في المملكة العربية السعودية، إذ لا تُفرض الرسوم بصورة عشوائية، وإنما وفق ضوابط دقيقة تتعلق بالمساحة، والنطاق العمراني، ومراحل التطبيق المعلنة رسميًا في اللائحة التنفيذية.
وقد استعرضنا في هذا المقال الأساس النظامي لتحديد المساحات الخاضعة للرسوم، ودور اللائحة التنفيذية في تنظيم مراحل التطبيق، وحق الملاك في الاعتراض عند عدم تحقق شروط الخضوع، إضافة إلى أبرز النصائح القانونية التي تساعد على حماية الحقوق وتجنب الغرامات
ونظرًا لما يترتب على هذه الرسوم من التزامات مالية وتنظيمية مستمرة، فإن الاستشارة القانونية المتخصصة أصبحت ضرورة لضمان التعامل الصحيح مع الأنظمة، خصوصًا في حالات الاعتراض أو طلب الإعفاء أو النزاعات المتعلقة بالمساحة والتقييم.
وإذا كنت ترغب في معرفة ما إذا كانت أرضك تدخل ضمن مساحة الأراضي البيضاء التي عليها رسوم أو تحتاج إلى تقديم اعتراض نظامي مدعوم بالمستندات، ندعوك للتواصل معنا عبر موقعنا الإلكتروني للحصول على استشارة قانونية احترافية وخدمات محاماة عقارية معتمدة داخل المملكة.
أسئلة شائعة
هل تُحسب مساحة الأراضي البيضاء التي عليها رسوم لكل قطعة منفصلة أم للمجموع؟
يعتمد ذلك على المرحلة التنظيمية، ففي بعض الحالات تُحسب المساحة لكل أرض مستقلة، وفي حالات أخرى قد يُنظر إلى مجموع الأراضي المملوكة لشخص واحد داخل مخطط أو مدينة واحدة وفق ما تحدده اللائحة التنفيذية.
هل تختلف مساحة الأراضي البيضاء التي عليها رسوم بين المرحلة الأولى والثانية؟
نعم، تختلف المساحات بحسب المرحلة، حيث يبدأ التطبيق عادة بالأراضي الأكبر مساحة ثم يتوسع تدريجيًا إلى مساحات أقل وفق قرارات الوزارة.
هل تشمل الرسوم الأراضي التي عليها خدمات جزئية مثل الكهرباء أو التسوير؟
وجود خدمات جزئية لا يعني بالضرورة خروج الأرض من كونها “أرضًا بيضاء”، فالعبرة بتحقق التطوير المعتمد وفق تعريف التنمية العمرانية في اللائحة.
هل يمكن للمالك طلب استثناء بسبب عدم القدرة على التطوير المالي؟
النظام لا يعفي الأرض بسبب عدم القدرة المالية وحدها، وإنما يشترط وجود أسباب نظامية معتمدة مثل الموانع القانونية أو عدم تحقق شروط الخضوع.
هل تُفرض الرسوم على الأراضي المملوكة لورثة لم يتم تقسيمها؟
الأصل أن الرسوم ترتبط بالعقار ذاته، وقد تُفرض على التركة إذا تحققت الشروط، ما لم يوجد سبب نظامي يوقف التطبيق أو يؤجل التحصيل.
هل يتم احتساب مساحة الأراضي البيضاء التي عليها رسوم حسب الصك أم حسب الواقع؟
في الغالب تعتمد الجهة المختصة على بيانات الصك والمخططات الرسمية، لكن قد يتم التحقق ميدانيًا إذا وُجد اختلاف بين الواقع والمساحة المسجلة.
هل تشمل الرسوم الأراضي الواقعة داخل مخططات خاصة أو مشاريع مستقبلية؟
قد تخضع الأراضي داخل المخططات الخاصة إذا كانت ضمن النطاق العمراني ولم يتم تطويرها، ما لم يصدر قرار رسمي باستثنائها.
هل تؤثر عملية دمج قطعتين أرض على الخضوع للرسوم؟
نعم، دمج الأراضي قد يؤدي إلى تجاوز الحد الأدنى من مساحة الأراضي البيضاء التي عليها رسوم، وبالتالي قد تصبح الأرض خاضعة للرسوم بعد الدمج.
هل يمكن نقل ملكية الأرض لتجنب الرسوم؟
نقل الملكية لا يؤدي تلقائيًا إلى إسقاط الرسوم، لأن الالتزام مرتبط بالأرض الخاضعة للنظام وليس فقط بالشخص المالك.
هل هناك تحديث سنوي لمساحات الأراضي البيضاء التي عليها رسوم؟
نعم، تقوم الوزارة بمراجعة دورية لمراحل التطبيق و مساحة الأراضي البيضاء التي عليها رسوم المشمولة وفق متغيرات السوق العقاري وخطط التنمية العمرانية.
للتواصل مع أفضل محامي في مكة ، وطرح ما لديك من تساؤلات عليه لا تتردد بالتواصل معنا
المصادر
