يعد نظام الأراضي بدون صكوك من أبرز المواضيع القانونية التي أثارت اهتمام المواطنين والمقيمين في المملكة العربية السعودية، خاصة في ظل الجهود المتواصلة التي تبذلها الجهات الرسمية لتنظيم سوق العقارات وضبط التعديات على الأراضي الحكومية أو الخاصة.
يقدم المكتب خدمات استشارات قانونية شاملة ومراجعتها بالشكل القانوني الصحيح بطرق احترافية تضمن لك جميع حقوقك ، لا تتردد وقم بالتواصل معنا الان .
في هذا المقال سنسلط الضوء على الجوانب القانونية والتنظيمية المرتبطة بـ نظام الأراضي بدون صكوك، بداية من تعريفه، وشروطه، مرورًا بموقف الحكومة من البناء والإزالة، وصولًا إلى العقوبات المترتبة على المخالفين، والقرارات الحكومية الجديدة ذات العلاقة.
نظام الأراضي بدون صكوك
يشير نظام الأراضي بدون صكوك إلى الوضع القانوني للأراضي التي لا يملك أصحابها وثائق رسمية (صكوك) تثبت ملكيتهم لها، سواء كانت أراضي سكنية أو زراعية أو تجارية.
تنتشر هذه الظاهرة في بعض المناطق الطرفية أو الريفية التي شهدت نموًا عشوائيًا في البناء والتملك، حيث تم بيع وشراء الأراضي عبر أوراق عرفية أو مبايعات غير موثقة رسميًا.
ويُعد النظام وسيلة لتنظيم وحوكمة الأراضي غير المثبتة نظاميًا، حيث وضعت الحكومة السعودية إطارًا تشريعيًا للتعامل مع هذا النوع من الأراضي، بما يضمن حقوق الدولة، ويحفظ حقوق الأفراد بشرط الالتزام بالإجراءات الرسمية والأنظمة القائمة.
شروط نظام الأراضي بدون صكوك
لضبط الوضع القانوني للأراضي غير المثبتة، وضعت الجهات المختصة عدة شروط للتعامل مع نظام الأراضي بدون صكوك، وقد جاءت هذه الشروط ضمن لائحة تنظيمية اعتمدتها الجهات الرسمية لضبط الملكيات، وهى كالتالي:
تقديم طلب تملك عبر منصة إحكام
يتوجب على من يملك أرضًا بدون صك أن يتقدم بطلب تملك إلى الهيئة العامة لعقارات الدولة عبر منصة “إحكام”، مع تقديم الأدلة والشهادات التي تثبت وضع اليد والاستخدام المستمر.
يمكنك التعرف أيضا على: التأكد من صحة صك عقاري
أن يكون العقار غير واقع على أراضٍ محظورة
لا يجوز تملك أرض بدون صك إذا كانت واقعة ضمن أراضٍ مخصصة للخدمات العامة، أو ضمن المشاعر المقدسة، أو ضمن مسارات المشاريع الحكومية، أو الأودية والمجاري المائية.
وجود إثباتات شرعية
مثل الوثائق العرفية (كعقود المبايعة)، أو شهادات الشهود، أو فواتير الكهرباء القديمة، أو صور جوية توضح الاستخدام الفعلي للأرض.
عدم وجود نزاع قائم على الأرض
يشترط لقبول طلب التملك أن تكون الأرض خالية من النزاعات أو الدعاوى القضائية المتعلقة بها.
أن يكون البناء قائمًا قبل تاريخ معين
ألزمت اللائحة أن يكون البناء أو وضع اليد على الأرض قد تم قبل تاريخ 9/11/1442هـ، وإلا اعتُبر من التعديات الحديثة.
إزالة البيوت بدون صكوك
ضمن إطار تطبيق نظام الأراضي بدون صكوك، باشرت بعض الجهات المختصة حملات ميدانية لإزالة البيوت المبنية على أراضٍ لا تحمل صكوك ملكية، خصوصًا إذا لم يتقدم مالكها بطلب تصحيح الوضع، أو إذا ثبت أنها مبنية على أراضٍ حكومية أو متعدية على أراضٍ مخصصة لمرافق عامة.
تتم الإزالة وفق ضوابط مشددة، وبعد إرسال إنذارات مسبقة، ومنح مهلة لتصحيح الوضع أو تقديم اعتراض رسمي. وتؤكد السلطات أن هدف الإزالة ليس الإضرار بالمواطنين، وإنما تطبيق النظام، وحماية الممتلكات العامة، ومنع التعدي على الأراضي بغير وجه حق.
ورقة مبايعة أرض بدون صك
ورقة المبايعة أو البيع العرفي هي وثيقة يتداولها بعض المواطنين كإثبات لشراء أرض بدون وجود صك رسمي. وعلى الرغم من أن نظام الأراضي بدون صكوك يعترف أحيانًا بهذه الأوراق ضمن الأدلة، إلا أنها لا تعتبر صكًا شرعيًا معتمدًا.
لذلك، فإن ورقة المبايعة لا تُغني عن الصك، لكنها تستخدم كدليل على وجود علاقة تملك سابقة، ويُطلب من المالك تقديمها ضمن ملف طلب التملك في منصة إحكام.
كما يجب أن تكون ورقة مبايعة أرض بدون صك موثقة بالتاريخ، وتحتوي على بيانات البائع والمشتري، ومساحة الأرض، وموقعها.
تجدر الإشارة إلى أن بعض المواطنين يعتمدون على هذه الورقة في النزاعات، ولكن المحكمة لا تعترف بها كوثيقة ملكية نهائية دون صك شرعي.
عقوبة البناء بدون صك
وفقًا لأنظمة وزارة الشؤون البلدية والقروية، فإن البناء على أراضٍ بدون صك يُعد مخالفة صريحة، ويُعرض مرتكبها إلى عدة عقوبات، وذلك بحسب الحالة.
إليك عقوبة البناء بدون صك فيما يلي:
- الغرامات المالية قد تصل إلى 50,000 ريال سعودي أو أكثر بحسب مساحة البناء وموقع الأرض.
- إيقاف البناء فورًا عند رصد المخالفة، يتم إيقاف العمل بالموقع، ومصادرة المعدات أحيانًا.
- إزالة البناء في حال كان البناء على أرض غير قابلة للتملك (مثل أراضٍ حكومية)، تُصدر الجهات المختصة أمرًا بالإزالة دون تعويض.
- عدم توصيل الخدمات مثل الكهرباء والماء، حيث يُمنع توصيل الخدمات إلى المباني غير النظامية.
هذه العقوبات تهدف إلى ردع المخالفين، وتشجيع الجميع على التقيد بالنظام والتوجه للجهات المختصة لتصحيح الوضع.
يمكنك التعرف أيضا على: دور المحامي في صياغة العقود
قرار الأراضي الجديد
في إطار تحديث التشريعات، أصدرت المملكة عددًا من القرارات الجديدة المتعلقة بالأراضي بدون صكوك، كان من أبر قرار الأراضي الجديد ما يلي:
- إطلاق منصة إحكام لاستقبال طلبات التملك وتصحيح أوضاع العقارات.
- تحديد موعد نهائي لتقديم الطلبات، حيث انتهى التقديم في 5/5/1444هـ، مع استثناءات لبعض الحالات الخاصة.
- تحويل جميع طلبات التملك إلى لجان مختصة لدراستها من الناحية الشرعية والفنية.
- رفض التملك في حالات محددة، مثل الأراضي المحظورة أو التي تفتقد الأدلة الكافية.
تهدف هذه القرارات إلى إنهاء الفوضى العقارية، وتحقيق العدالة في التملك، وتنظيم المساحات العمرانية في مختلف أنحاء المملكة.
ختاما، إن نظام الأراضي بدون صكوك هو خطوة تنظيمية كبرى في سوق العقارات السعودي، حيث يسعى إلى معالجة تراكمات السنوات الماضية من البناء العشوائي والتملك غير الرسمي.
ومع التطورات القانونية والإجرائية، بات من الضروري لأي شخص يمتلك أرضًا بدون صك أن يسعى جديًا لتصحيح وضعه القانوني، سواء بالتقديم عبر المنصات الرسمية أو بإزالة التعديات.
أسئلة شائعة
ما هي الوثائق اللازمة للحصول على وثيقة ملكية مؤقتة؟
للحصول على وثيقة ملكية مؤقتة ضمن إطار نظام الأراضي بدون صكوك، يجب تقديم عدد من الوثائق التي تدعم وضع اليد على الأرض وتثبت الاستخدام الفعلي، ومنها:
- ورقة مبايعة عرفية (إن وجدت)
- شهادة شهود تثبت التملك أو الاستخدام الطويل للأرض
- فواتير خدمات (كهرباء، مياه) باسم المالك
- صور جوية أو كروكيات قديمة للأرض
- إفادة من الجيران أو العمدة (في بعض الحالات)
- رفع مساحي دقيق للأرض
تُرفع هذه الوثائق عبر منصة إحكام الإلكترونية المخصصة لاستقبال طلبات التملك.
من هي الجهات المعنية بتطبيق نظام الأراضي بدون صكوك؟
تتعدد الجهات الحكومية المسؤولة عن تطبيق النظام، وتتعاون فيما بينها لتحقيق أهداف النظام وتنظيم سوق العقارات، وأبرز هذه الجهات:
- الهيئة العامة لعقارات الدولة: وهي الجهة المشرفة على منصة إحكام ومراجعة الطلبات.
- البلديات والأمانات: المسؤولة عن رصد التعديات وتنفيذ الإزالات.
- وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان: تُعنى بالتخطيط العمراني وتنظيم البناء.
- وزارة العدل: تختص بإصدار الصكوك الشرعية والنظر في النزاعات.
- الهيئة العامة للمساحة والمعلومات الجيومكانية: لتقديم المعلومات الطبوغرافية والخرائط.
هل توجد رسوم للحصول على وثيقة الملكية المؤقتة؟
نعم، تفرض بعض الرسوم الإدارية والفنية على الطلبات المقدمة عبر منصة إحكام ضمن إطار نظام الأراضي بدون صكوك، وتختلف الرسوم بحسب:
- نوع العقار (سكني، زراعي، تجاري)
- مساحة الأرض
- متطلبات الرفع المساحي
لكن لا توجد رسوم باهظة، وقد أعلنت الجهات المختصة أن الهدف من هذه الرسوم هو تغطية التكاليف الفنية فقط، وليس الربح.
كيف يمكنني إثبات ملكية أرض دون وجود صك؟
في ظل نظام الأراضي بدون صكوك، يمكن إثبات ملكية أرض دون صك شرعي من خلال الأدلة التالية:
- ورقة مبايعة موثقة أو عرفية
- إفادات الشهود ممن يعرفون تاريخ تملك الأرض
- صور جوية أو وثائق قديمة تبين موقع الأرض والاستخدام الفعلي
- رفع مساحي معتمد من مكتب هندسي
- فواتير خدمات صادرة باسم صاحب الأرض
يتم تجميع هذه الوثائق وتقديمها عبر منصة إحكام، ليتم فحصها من قبل اللجان المختصة التي تبت في إمكانية إصدار وثيقة ملكية مؤقتة أو دائمة، حسب الحالة.
للتواصل مع أفضل محامي في مكة ، وطرح ما لديك من تساؤلات عليه لا تتردد بالتواصل معنا
المصادر:
